Normalerweise sind Mieterinnen und Mieter einer Wohnung durch einen Vertrag gebunden, der auf ein Jahr befristet ist und sich nach Vertragsablauf automatisch erneuert. Der Vertrag kann zudem auf Vertragsende gekündigt werden. Ein Mietvertrag für Geschäftsräume wird hingegen normalerweise für eine längere Vertragsdauer, meistens für fünf Jahre, abgeschlossen. Diese lange Vertragsdauer für Geschäftsräume kann für Kleinunternehmen insofern zum Problem werden, als diese bezüglich Nutzung ihrer Arbeitsplatzfläche flexibel sein müssen. <\/p>
Ein Kleinunternehmen kann nämlich je nach Wirtschaftslage grossen Schwankungen bezüglich Einnahmen und Personal ausgesetzt sein. Es muss somit seinen Personalbestand konjunkturbedingt rasch nach unten oder oben anpassen können und folglich auch die benötigte Arbeitsfläche. Das aktuelle Mietrecht verunmöglicht diese Flexibilität. Damit kann die Entwicklung eines Unternehmens gehemmt und sogar dessen Überleben infrage gestellt werden. Diese Problematik ist noch brisanter während einer Wirtschaftskrise, wenn die Möglichkeit der Übertragung der Miete auf einen Dritten nach Artikel 263 OR kaum gegeben ist, da in einer solchen Situation alle Unternehmen dazu neigen, ihren Personalbestand zu reduzieren oder stabil zu behalten. <\/p>
Die Kündigung sollte deshalb innerhalb einer Frist von 6 bis 12 Monaten möglich sein. <\/p>
Damit das Risiko für die Vermieterinnen und Vermieter nicht zu gross ist, sollte diese Möglichkeit nur für Kleinunternehmen und\/oder für Geschäftsräume bis zu einer bestimmten Grösse (beispielsweise 300 Quadratmeter im Dienstleistungsbereich) gelten. Von der Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung ausgenommen sollen auch Liegenschaften sein, an denen die Vermieterin oder der Vermieter umfangreiche Arbeiten ausgeführt hat. Somit wäre das Risiko für die Vermieterinnen und Vermieter begrenzt, da sich Räumlichkeiten dieser Grösse oft in Wohnhäusern befinden.<\/p>"},{"type":{"id":14,"name":"Antwort BR \/ Büro"},"value":"
Das Schweizerische Obligationenrecht (OR) beinhaltet verschiedene Bestimmungen, die es dem Mieter von Geschäftsräumen erlauben, die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer an eine andere Partei weiterzugeben und dadurch die wirtschaftlichen Folgen der Mietzinszahlungspflicht abzufedern. Gestützt auf Artikel 262 OR kann der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten, aufgrund von Artikel 263 OR kann der Mieter von Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen, und Artikel 264 OR gibt ihm die Möglichkeit, die Sache zurückzugeben, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt.<\/p>
Die genannten Bestimmungen haben gemeinsam, dass es dem Mieter gelingen muss, einen Interessenten zu finden, der bereit ist, die betreffenden Geschäftsräume zu übernehmen, und überdies die finanziellen Möglichkeiten hat, um dafür den entsprechenden Mietzins zu bezahlen. Wie in der Motion zu Recht ausgeführt wird, kann es aber schwierig sein, eine solche Partei zu finden, wenn die Nachfrage für Geschäftsräume aufgrund einer allgemeinen Wirtschaftskrise stark zurückgeht.<\/p>
Indessen kann eine Vertragspartei bei Vorliegen wichtiger Gründe, welche die Vertragserfüllung unzumutbar machen, das Mietverhältnis aufgrund von Artikel 266g OR mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen, ohne an eine vereinbarte längere Vertragsdauer gebunden zu sein. Als Voraussetzung für die Anwendung dieser Ausnahmebestimmung muss aber aufgrund der geltenden Rechtspraxis eine wesentliche Änderung der allgemeinen Verhältnisse oder eine bei Vertragsschluss unvorhersehbare neue Situation eingetreten sein, wie beispielsweise eine Naturkatastrophe oder eine schwere wirtschaftliche Krise. Ist die ausserordentliche Kündigung nach Artikel 266g OR zulässig, so wird der an die vermietende Partei zu leistende Schadenersatz unter Würdigung aller Umstände festgelegt.<\/p>
Das mit der Motion verfolgte Anliegen zielt im Ergebnis darauf, den Anwendungsbereich von Artikel 266g OR zugunsten der Mieter von kleineren Geschäftsräumen zu erweitern. Eine derartige Ausdehnung hätte eine Verlagerung des Risikos der ungewissen Geschäftsentwicklung auf die vermietende Partei zur Folge, was im Grundsatze eine ungleiche Behandlung der beiden Vertragsparteien wäre. Eine solche Regelung sollte nicht auf Gesetzesebene verankert werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Rechtsprechung der zuständigen Gerichte, soweit dies nötig ist, veränderten wirtschaftlichen Gegebenheiten Rechnung trägt.<\/p>
Schliesslich ist noch auf die geplante Teilrevision des SchKG hinzuweisen, zu welcher das Vernehmlassungsverfahren eröffnet wurde. Der Entwurf des Bundesrates sieht für das Nachlassverfahren vor, dass der Schuldner mit Zustimmung des Sachwalters ein Dauerschuldverhältnis unter Entschädigung der Gegenpartei jederzeit auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen kann. Eine solche Regelung könnte für die Förderung der Sanierung von Unternehmen von Nutzen sein.<\/p> Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion."},{"type":{"id":5,"name":"Eingereichter Text"},"value":"
Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament die Änderungen des Obligationenrechts vorzulegen, die nötig sind, damit Kleinunternehmen, die einen Mietvertrag für ihre Geschäftsräume, den sie für eine längere Zeitdauer abgeschlossen haben, vor Ende der Vertragsdauer kündigen können.<\/p>"},{"type":{"id":1,"name":"Titel des Geschäftes"},"value":"Mietvertrag für Geschäftsräume. Möglichkeit für Kleinunternehmen für vorzeitige Kündigung des Mietvertrags"}],"title":"Mietvertrag für Geschäftsräume. Möglichkeit für Kleinunternehmen für vorzeitige Kündigung des Mietvertrags"}