201230592023-07-27T19:59:07Z2846;Bodenmarkt;Vorkaufsrecht;Immobilieneigentum;Miete;WohnungsbauPo.6Postulat2692m3889Hodgers AntonioHodgersFraktion GG6Grüne FraktionauthorNR1NationalratN2012-02-29T00:00:00Z494902L04K05070109Immobilieneigentum1L04K01020403Bodenmarkt1L04K05070118Vorkaufsrecht1L04K01020604Wohnungsbau1L04K01020104Miete15AdmNR1NationalratN2014-03-12T00:00:00ZAbgeschrieben, weil die Urheberin / der Urheber aus dem Rat ausgeschieden ist42-2012-05-09T00:00:00ZDer Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.0EJPD5Justiz- und Polizeidepartementtrue2012-02-29T00:00:0024Im Rat noch nicht behandelt2014-03-06T00:00:00229ErledigtdeNR1NationalratN12685m3882Girod BastienGirodcosign2632m1120Sommaruga CarloSommaruga Carlocosign2692m3889Hodgers AntonioHodgersFraktion GG6Grüne Fraktionauthor12.3059229Erledigt006Begründung<p>Der Nationalrat und der Ständerat haben entschieden, die Vorkaufs- und Rückkaufsrechte auf maximal 25 Jahre (SR 220, Art. 216a) zu befristen; zuvor gab es keine Begrenzung. Diese Regelung trat 1994 in Kraft und beraubte Körperschaften, die vom Rückkaufsrecht Gebrauch machen und dadurch den Zugang zu preiswertem Wohneigentum ermöglichen, eines wertvollen Instruments, um die Auswirkungen von überhöhten oder gar spekulativen Grundeigentumspreisen abzufedern.</p><p>Seit 1994 hat sich in den Hauptballungsgebieten die Lage auf dem Immobilienmarkt hinsichtlich des Zugangs zu Wohneigentum zugespitzt. Begleiteffekte sind die starke Spekulation mit Immobilien und das steigende Risiko einer Immobilienblase, wie mehrere Studien gezeigt haben.</p><p>Körperschaften, die sich des Rückkaufsrechts bedienen, um Eigentumsübertragungen zu gemässigten Preisen zu ermöglichen, bieten zwar keine allgemeingültige Lösung; trotzdem müssen diese Körperschaften gefördert werden, tragen sie doch dazu bei, dass die Mittelklasse Wohneigentum erwerben kann. Damit die Rückkaufsrechte ihre Wirkung entfalten können, müssen sie aber zeitlich unbefristet sind. Ansonsten laufen sie innerhalb einer Generation (25 Jahre) aus, und die betreffenden Immobilien kommen wieder auf den freien Markt, ohne dass es den Körperschaften möglich wäre, die Immobilien zum einst vereinbarten Preis zurückzukaufen. Aus diesen Gründen beauftrage ich den Bundesrat, zu prüfen, inwiefern man hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien zur Situation vor 1994 zurückkehren kann.</p>14Antwort BR / Büro<p>Das Kaufsrecht, das Vorkaufsrecht und das Rückkaufsrecht räumen dem Berechtigten die Befugnis ein, durch eine einseitige Willenserklärung das Zustandekommen eines Kaufvertrags mit seinem Vertragspartner zu erwirken. Sie unterstehen als solche den allgemeinen Bestimmungen des Vertragsrechts und haben grundsätzlich nur persönliche Wirkung zwischen den Vertragsparteien. Durch die Vormerkung im Grundbuch erhalten diese Rechte eine verstärkte realobligatorische Wirkung auch gegenüber jedem späteren Erwerber von Rechten am Grundstück.</p><p>Bis zur Annahme der neuen Bestimmungen über die Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechte durch das Parlament am 4. Oktober 1991 war die Dauer der Vormerkung im Grundbuch auf zehn Jahre begrenzt. Demgegenüber konnten die Parteien unter sich vertraglich eine längere Dauer vereinbaren, jedoch ohne die verstärkte realobligatorische Wirkung der Vormerkung im Grundbuch. Die Rechtsprechung liess es sogar zu, diese Rechte vertraglich für eine unbestimmte Zeit zu vereinbaren. Begrenzt wurde die Vertragsfreiheit der Parteien immerhin durch den in Artikel 27 Absatz 2 ZGB enthaltenen Schutz der Persönlichkeit vor übermässiger Bindung und das in Artikel 20 Absatz 1 OR aufgestellte Verbot von Verträgen, welche gegen die guten Sitten verstossen.</p><p>Mit der 1991 angenommenen Gesetzesänderung wurde der seit Langem kritisierte Unterschied zwischen der Dauer des Rechts und derjenigen seiner Vormerkung aufgehoben. Nach den neuen Bestimmungen können Vorkaufs- und Rückkaufsrechte für höchstens 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden, für Kaufsrechte wurde deren Gültigkeitsdauer auf zehn Jahre verkürzt. Mit einer Rückkehr zur Rechtslage vor 1994 würde es wieder möglich, dass die Dauer des Rechts unbegrenzt, die Dauer der Vormerkung im Grundbuch jedoch begrenzt wäre.</p><p>Die zulässige Höchstdauer ist das Ergebnis einer Interessenabwägung und kann somit immer zur Diskussion gestellt werden. Das Vorkaufsrecht erlaubt es dem Berechtigten, von einer anderen Person die Übertragung einer Sache zu verlangen, sofern jene sie einem Dritten verkaufen will. Das Recht kann somit nur ausgeübt werden, wenn ein Vorkaufsfall eintritt, der wiederum einzig vom Willen des Eigentümers abhängt. Eine recht lange Höchstdauer von 25 Jahren erscheint hier als gerechtfertigt. Mit einem Rückkaufsrecht kann der Berechtigte von einem früheren Käufer, dem er das Grundstück verkauft hat, dessen Rückübertragung zu einem bestimmten Preis verlangen. Wenn die Parteien ein solches Rückkaufsrecht vereinbart haben, erfolgt der Verkauf eines Grundstücks oft zum Zweck einer bestimmten Verwendung durch den Käufer. Das Rückkaufsrecht dient dann der Sicherstellung dieses Zwecks. Wie beim Vorkaufsrecht erscheint auch hier eine Höchstdauer von 25 Jahren als gerechtfertigt. Allerdings ist der Verpflichtete beim Rückkaufsrecht wie beim Kaufsrecht während der ganzen Dauer des Rechts in seiner Verfügungsfreiheit eingeschränkt und dem freien Entscheid des Berechtigten, sein Recht auszuüben, unterworfen. Ein Grundstück kann ihm demnach während der ganzen Dauer des Rechts gegen seinen Willen entzogen werden. Eine zu lange oder gar unbeschränkte Dauer des Rechts würde die Freiheit des Eigentümers übermässig einschränken. Eine darauf abzielende Gesetzesänderung erscheint deshalb nicht als angezeigt.</p><p>Der Bundesrat ist der Auffassung, dass eine Höchstdauer von 25 Jahren, wie sie das geltende Recht für Vorkaufs- und Rückkaufsrechte vorsieht, ausreicht, um den Erwerb von Grundstücken zu rein spekulativen Zwecken zu verhindern. Den Institutionen, welche den Zugang zu preisgünstigen Wohnungen fördern möchten, stehen zur Verfolgung ihres Ziels noch andere Instrumente zur Verfügung, so beispielsweise die Vereinbarung eines Gewinnbeteiligungsrechts oder die Einräumung eines Baurechts.</p> Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.5Eingereichter Text<p>Der Bundesrat wird beauftragt, zu prüfen, inwiefern die Wiedereinführung von unbegrenzten Vorkaufs- und Rückkaufsrechten für Immobiliengüter als Instrument zur Preissteuerung dienen und der Mittelklasse den Zugang zu Wohneigentum erleichtern kann.</p>1Titel des GeschäftesWiedereinführung von unbegrenzten Vorkaufs- und Rückkaufsrechten für Immobilien