201342072023-07-28T07:06:22Z66;2846;Steuerabzug;Einzelunternehmen;Gewerbebetrieb;energetische Sanierung von Gebäuden;MietrechtMo.5Motion3029m4124Schilliger PeterSchilligerFraktion RLRL1FDP-Liberale FraktionauthorNR1NationalratN2013-12-12T00:00:00Z494911L04K01020107Mietrecht1L05K0705030207energetische Sanierung von Gebäuden1L05K0703060102Einzelunternehmen1L05K0703060202Gewerbebetrieb1L04K11070304Steuerabzug15AdmNR1NationalratN2015-12-18T00:00:00ZAbgeschrieben, weil nicht innert zwei Jahren abschliessend im Rat behandelt32-2014-02-12T00:00:00ZDer Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.0WBF8Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschungtrue2013-12-12T00:00:0024Im Rat noch nicht behandelt2015-12-18T00:00:00229ErledigtdeNR1NationalratN12715m3912Wasserfallen ChristianWasserfallen Christiancosign2702m3899Nussbaumer EricNussbaumercosign2691m3888Hiltpold HuguesHiltpoldcosign2682m3879Français OlivierFrançaiscosign2725m3922Favre LaurentFavre Laurentcosign2761m4054Vitali AlbertVitalicosign2765m4059Flach BeatFlachcosign2766f4060Schneeberger DanielaSchneebergercosign2775m4075Caroni AndreaCaronicosign2786m4083Grossen JürgGrossen Jürgcosign2784m4084Pezzatti BrunoPezzatticosign3013m4098Keller PeterKeller Petercosign3015m4104Gasser Josias FlorianGassercosign3023f4116Gössi PetraGössicosign3031m4126Stolz DanielStolzcosign3029m4124Schilliger PeterSchilligerFraktion RLRL1FDP-Liberale Fraktionauthor13.4207229Erledigt006Begründung<p>Speziell bei Gewerbeimmobilien werden heute viele Energiesparmassnahmen, die sich lohnen würden, nicht oder nur teilweise umgesetzt. Vielfach ist es ein Problem zwischen Vermieter und Mieter. Denn: Die Vermieter investieren, die Mieter profitieren. Vielfach kann der Mieter mögliche Anpassungen des Mietzinses im Verhältnis zu den nachfolgenden Einsparungen bei den Nebenkosten nicht bewerten. Die Wirkung der beabsichtigten Massnahmen lässt sich im Voraus oft auch nicht verbindlich belegen. Weiter fehlt nach der Sanierung oft die Wirkungsmessung der Energiesparmassnahmen, da der Vermieter keinen finanziellen Vorteil hat - die Energiekosten trägt ja der Mieter.</p><p>Der Vorstoss mit der gesetzlichen Machbarkeit einer Anrechnung von eingesparten Energiekosten regelt den Umgang mit energetischen Investitionskosten im gewerblichen Mietrecht auf eine einfache Art. Der Eigentümer profitiert in den ersten fünf Jahren von der Energiekosten-Differenz, der Mieter im Anschluss an diese fünf Jahre von den insgesamt tieferen Nebenkosten.</p><p>Diese Win-win-Situation würde bei vielen gewerblichen Immobilienbesitzern die Investitionsmotivation verbessern. Verlierer gibt es keine, im Gegenteil, nebst Vermieter und Mieter leistet dieser Ansatz auch einen Beitrag zur Reduktion des Energiebedarfs in der Schweiz.</p><p>Ob ein solches Modell auch bei Wohnungsbauten lohnenswert und umsetzbar ist, müsste dann in einer zweiten Phase geprüft werden.</p>14Antwort BR / Büro<p>Das schweizerische Mietrecht sieht vor, dass, basierend auf der Kostenmiete, ein angemessener Ertrag aus der Mietsache erzielt werden kann. Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 30. Januar 2013 zum Postulat Wasserfallen 12.4081 ausgeführt hat, stellen energetische Sanierungen zumeist umfassende Überholungen im Sinne von Artikel 14 Absatz 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) dar, deren Kosten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investition auf den Mietzins überwälzt werden können. Diese Regelung begünstigt auch Investitionen in die Energieeffizienz, sodass das geltende Mietrecht nicht als grundsätzliches Hemmnis für energetische Gebäudesanierungen betrachtet werden kann. Überdies wird in Artikel 14 Absatz 2 VMWG explizit festgehalten, dass energetische Verbesserungen als Mehrleistungen gelten, die einen Anspruch auf Mietzinserhöhung begründen.</p><p>Ausfluss des Systems der Kostenmiete ist weiter, dass gemäss Artikel 257a des Obligationenrechtes (OR) Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, als Nebenkosten auf die Mieterschaft überwälzt werden können, sofern dies vertraglich vereinbart ist. Die vorgeschlagene Berücksichtigung eingesparter Energiekosten bei der Nebenkostenabrechnung steht in doppeltem Widerspruch zu diesem Grundsatz. Dies einerseits, indem statt Kosten Einsparungen angerechnet werden könnten, und andererseits, indem die für Nebenkosten vorausgesetzte Kausalität zwischen dem Gebrauch der Sache und den massgebenden Investitionskosten fehlen würde. Der Widerspruch zum Kostenprinzip akzentuiert sich weiter in der Frage, ob und wie die getätigten Investitionen in einem künftigen Mietverhältnis oder nach einer Handänderung zu berücksichtigen wären.</p><p>Fallbeispiele aus dem Mietwohnungsbereich zeigen, dass die aufgrund einer energetischen Sanierung zugunsten der Mieterschaft resultierende Nebenkosteneinsparung in der Regel nur einen Teilbetrag der damit verbundenen Mietzinserhöhung ausmacht. Bei Gewerbebauten kann vermutet werden, dass das Verhältnis zwischen der Investition und den eingesparten Nebenkosten häufig vorteilhafter ist, beispielsweise bei Massnahmen im Bereich der Gebäudetechnik. Doch auch in diesem Bereich dürfte es einer Ausnahme entsprechen, dass die Kosten nach nur fünf Jahren durch den Nutzen aufgewogen werden. Deshalb ist es für die Vermieterschaft meistens vorteilhafter, wenn sie die Kosten einer energetischen Sanierung nach den geltenden Regeln überwälzen kann, denn diese sehen weder eine Beschränkung der Amortisationszeit auf fünf Jahre noch eine solche auf den Betrag der Nebenkosteneinsparung vor.</p><p>Es erscheint nicht angemessen, für Ausnahmefälle Sondernormen zu schaffen, die ihrerseits wieder zu Folgefragen und entsprechendem Regelungsbedarf führen würden. Dies gilt hier umso mehr, als es, wie erwähnt, das geltende Recht dem Vermieter schon heute ermöglicht, die getätigten Investitionen kostendeckend auf den Mietzins zu überwälzen. Überdies besteht gestützt auf Artikel 260a OR die Möglichkeit, das im Vorstoss angesprochene Mieter-Vermieter-Dilemma durch eine vertragliche Vereinbarung zu vermeiden, wonach eine energetische Verbesserung auf eigene Kosten durch den Mieter erfolgt. Dieser Weg ist für die Mieterschaft besonders lukrativ, wenn, wie im angesprochenen Fall, die Nebenkosteneinsparungen zu einer baldigen Amortisation der Investitionskosten führen.</p> Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.5Eingereichter Text<p>Der Bundesrat wird beauftragt, das Mietrecht von Geschäftsräumen so anzupassen, dass durch energetische Sanierungen eingesparte Energiekosten während einer Zeitdauer von fünf Jahren bei den Nebenkosten angerechnet werden können. Folgende Eckwerte liegen dem Antrag zugrunde:</p><p>1. Der Vermieter kann für die getätigten energetischen Sanierungen keine Mietzinserhöhung auslösen.</p><p>2. Die Summe der übertragenen Energiespar-Nebenkosten darf die Summe der energetischen Investition nicht übersteigen.</p><p>3. Die Berechnung der eingesparten Energiekosten erfolgt mit einer Wetter- (Heizgradtage) und Nutzungskorrektur (Art, Dauer).</p><p>4. Investitionskosten, die nicht durch Energieeinsparungen innerhalb von fünf Jahren gedeckt sind, trägt der Vermieter bzw. der Eigentümer.</p>1Titel des GeschäftesMietrecht von Geschäftsräumen im OR. Anrechnung von Energiespar-Nebenkosten zulassen