Mit dem Urteil vom 25. September 2014 hat das Bundesgericht im Grundsatz festgehalten, dass eine Ertragsüberprüfung auch im Bereich von kantonal geförderten Mietwohnungen möglich sein muss, deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden. Jedoch hat das Bundesgericht nicht abschliessend ausgeführt, wann und nach welchen Kriterien eine solche Prüfung eines allfällig übermässigen Ertrages zu erfolgen hat. Es hat die Sache zur Prüfung dieser Punkte an das zuständige Kantonsgericht zurückgewiesen. Es wäre daher verfrüht, wenn sich der Bundesrat zu diesen juristisch noch nicht geklärten Punkten äussern würde.<\/p>
Gemäss Artikel 109 Absatz 1 der Bundesverfassung (BV) erlässt der Bund Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen, namentlich gegen missbräuchliche Mietzinse. Nach Artikel 269 des Obligationenrechts (OR) sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Durch diese Bestimmung und die konstante Rechtsprechung des Bundesgerichtes, wonach die zulässige Nettorendite 0,5 Prozent über dem mietrechtlichen Referenzzinssatz liegen darf, wird sichergestellt, dass für den Vermieter ein angemessener, nicht aber ein übersetzter Ertrag resultiert.<\/p>
Es entspricht der Logik des im schweizerischen Mietrecht geltenden Systems der Kostenmiete, dass die zulässige Nettorendite sinkt, wenn der mietrechtliche Referenzzinssatz sinkt (aktuell 2,0 Prozent), und sich umgekehrt vergrössert, wenn der Referenzzinssatz ansteigt. Letztlich spiegelt sich darin das zurzeit historisch tiefe allgemeine Zinsniveau. So weisen andere Anlagemöglichkeiten, wie beispielsweise Bundesobligationen, zurzeit sehr tiefe Renditewerte auf, teilweise sogar negative. Aufgrund der langfristig tiefer eingeschätzten Renditen haben viele Pensionskassen den technischen Zinssatz gesenkt.<\/p>
Der Bundesrat teilt die Auffassung, dass die mietrechtlichen Bestimmungen nicht dazu führen sollten, dass Investitionen im Mietwohnungsbereich unattraktiv sind. Der Gefahr einer Dämpfung der Neubautätigkeit war sich auch der Gesetzgeber bewusst. Deshalb hat er 1989 bei der Ausgestaltung des Mietrechts in Artikel 269a Buchstabe c OR festgelegt, dass Mietzinse, die bei neueren Bauten (in der Regel jünger als zehn Jahre) die kostendeckende Bruttorendite gewährleisten, nicht missbräuchlich sind. Diese Bestimmung erlaubt es den Vermietern, die Kosten einer neuen Liegenschaft vollumfänglich auf den Mietzins zu überwälzen. Gestützt darauf wird bei diesen Bauten nicht die Netto-, sondern die zulässige Bruttorendite berechnet. Diese liegt - ebenfalls gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichtes - in der Regel bei bis zu 2 Prozent über dem Referenzzinssatz, derzeit also bei bis zu 4 Prozent. Damit ist eine genügende Rentabilität möglich, was sich investitionsfördernd auswirkt.<\/p>
Die Entwicklung der Wohnungsproduktion in der Schweiz zeigt, dass das geltende Mietrecht kein Investitionshemmnis darstellt. So hat sich der Anteil der Mietwohnungen bei den Neubauten seit einigen Jahren wieder vergrössert, und insgesamt ist die jährliche Produktion von Neubauwohnungen zwischen 2002 und 2013 von knapp 29 000 auf über 47 000 Einheiten angestiegen. Nach Ansicht des Bundesrates besteht daher keine unmittelbare Notwendigkeit dafür, das Mietrecht im Bereich der Mietzinsgestaltung anzupassen, indem künftig auf die Anwendbarkeit des Referenzzinssatzes bei der Berechnung der Netto- oder der Bruttorendite verzichtet würde. Es kann schliesslich angemerkt werden, dass der Bundesrat in der Vergangenheit verschiedentlich Vorlagen zur Entkoppelung der Mietzinse von den Hypothekarzinssätzen unterbreitet hat, die jedoch aus verschiedenen Gründen zu keiner Mietrechtsänderung geführt haben.<\/p> Antwort des Bundesrates."},{"type":{"id":5,"name":"Eingereichter Text"},"value":"
Am 25. September 2014 hat das Bundesgericht im Entscheid 1C_500\/2013 erklärt, dass Artikel 269 des Obligationenrechts auf behördlich - in diesem Fall vom Kanton Waadt - kontrollierte Mietzinsen anwendbar ist. Dieser Artikel legt fest, dass Mietzinsen missbräuchlich sind, wenn mit ihnen ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Das Bundesgericht hat im Weiteren festgestellt, dass die von den waadtländischen Behörden angewendeten Kriterien von den Kriterien abweichen, die im Bundesrecht vorgesehen sind. Im waadtländischen Subventionssystem darf die Eigenkapitalrendite nämlich 1 Prozent des Referenzzinssatzes betragen, während bei der Marktmiete nur eine Eigenkapitalrendite von 0,5 Prozent erlaubt ist. Nach kantonalem Recht können ausserdem Amortisationen berücksichtigt werden, was nach Bundesrecht nicht erlaubt ist. <\/p>
Eine solche Rechtsprechung wird die Investitionen von öffentlichen Pensionskassen in Immobilien drastisch bremsen, da Erträge von höchstens 2,5 Prozent (hypothekarischer Referenzzinssatz von 2 Prozent plus 0,5 Prozent Eigenkapitalrendite) nicht ausreichen, um die Renten der Versicherten zu finanzieren. Die seit 25 Jahren etablierte Rechtsprechung des Bundesgerichtes bestraft ausserdem auch die privaten Grundeigentümerinnen und -eigentümer und veranlasst sie nicht, Immobilien zu bauen und zu vermieten. Die Berücksichtigung des hypothekarischen Referenzzinssatzes ist ein künstliches Kriterium und hinkt der ökonomischen Realität, die sich von Region zu Region unterscheidet, hinterher. Das Thema des Ertrags des von der Vermieterin oder vom Vermieter investierten Eigenkapitals ist so wichtig, dass sich die Politik damit beschäftigen sollte. Die diesbezügliche Rechtsprechung des Bundesgerichtes ist überholt und berücksichtigt die Veränderungen des Immobilienmarkts nicht. Sie war aktuell, als der hypothekarische Referenzzinssatz noch 5 Prozent betrug. <\/p>
Deshalb bitte ich den Bundesrat um eine Antwort auf folgende Frage:<\/p>
Sieht der Bundesrat - angesichts der überholten Rechtsprechung des Bundesgerichtes zum übersetzten Ertrag, die die Veränderungen des Immobilienmarkts nicht berücksichtigt und die Investitionen in Immobilien bremst - Massnahmen vor, mit denen erreicht wird, dass der hypothekarische Referenzzinssatz bei der Berechnung des zulässigen Ertrags nicht mehr berücksichtigt oder der Bau von Wohnungen mit freien oder behördlich kontrollierten Mietzinsen gefördert wird und so die Auswirkungen dieser Rechtsprechung kompensiert werden?<\/p>"},{"type":{"id":1,"name":"Titel des Geschäftes"},"value":"Keine Berücksichtigung des hypothekarischen Referenzzinssatzes mehr für die Berechnung der zulässigen Rendite"}],"title":"Keine Berücksichtigung des hypothekarischen Referenzzinssatzes mehr für die Berechnung der zulässigen Rendite"}