201704912024-04-10T17:27:09Z2846;1211Pa. Iv.4Parlamentarische Initiative2789m4077Feller OlivierFellerFraktion RLRL1FDP-Liberale FraktionauthorNR1NationalratN2017-09-29T00:00:00Z5050103NormalRK-NR12Kommission für Rechtsfragen NRRK-NRK12NR1NationalratN12018-07-06T00:00:00ZFolge geben (Erstrat)163NormalRK-SR25Kommission für Rechtsfragen SRRK-SRK25SR2StänderatS12018-11-06T00:00:00ZKeine Zustimmung493NormalNR1NationalratN2019-06-20T00:00:00ZFolge gegeben163NormalSR2StänderatS2020-12-15T00:00:00ZKeine Folge gegeben510RK-NR12Kommission für Rechtsfragen NRRK-NRK12NR1NationalratN12017-09-29T00:00:00ZNR1NationalratN2631m1159Schwander PirminSchwanderFraktion VV4Fraktion der Schweizerischen VolksparteideNR1NationalratN3059m4187Bauer PhilippeBauerFraktion RLRL1FDP-Liberale Fraktionfr5018IVRK-SR25Kommission für Rechtsfragen SRRK-SRK25SR2StänderatS12018-04-30T00:00:00ZSR2StänderatS2632m1120Sommaruga CarloSommaruga Carlofr5105IVParl1Parlamenttrue2017-09-29T00:00:0024Im Rat noch nicht behandelt2019-06-20T00:00:0028Vorprüfung - Behandelt vom Nationalrat2020-12-15T00:00:00229ErledigtdeNR1NationalratN12767m4056Fässler DanielFässler Danielcosign3005m4110Egloff HansEgloffcosign2789m4077Feller OlivierFellerFraktion RLRL1FDP-Liberale Fraktionauthor17.491229Erledigt006Begründung<p>Gemäss Artikel 269 OR sind Mietzinse missbräuchlich, wenn die Vermieterin oder der Vermieter dadurch einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Gesetzgeber hat bisher die Kriterien, mit denen ein missbräuchlicher Mietzins ermittelt werden kann, nicht genau bestimmt und zieht es vor, dies der Rechtsprechung des Bundesgerichtes zu überlassen.</p><p>Gemäss Bundesgericht entspricht der zulässige Ertrag dem Ertrag des von der Vermieterin oder vom Vermieter zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie investierten Eigenkapitals, erhöht durch nachträgliche, wertvermehrende Investitionen. Das von der Vermieterin oder dem Vermieter investierte Eigenkapital kann der Teuerung angepasst werden, sofern es nicht 40 Prozent der Gesamtinvestition übersteigt. Eine solche Beschränkung ist willkürlich. Leider hat sich das Bundesgericht stets gegen jegliche Anpassung der ursprünglichen Erwerbskosten an den aktuellen Verkehrswert einer Liegenschaft ausgesprochen.</p><p>Im Jahre 1986 entschied das Bundesgericht unter dem alten Mietrecht, dass der Ertrag dieser ursprünglich investierten Eigenmittel höchstens 0,5 Prozent über dem durchschnittlichen Zinssatz von erstrangigen Wohnbauhypotheken liegen darf. Zur Zeit dieses Urteils lagen die massgeblichen Hypothekarzinssätze bei 5,5 Prozent. Zulässig war somit ein Ertrag von 6 Prozent. Dies konnte damals auch als angemessen erachtet werden. </p><p>Das Bundesgericht hat diese 30-jährige Rechtsprechung zum Renditesatz auf den für Mietzinsanpassungen in einem laufenden Mietverhältnis massgebenden hypothekarischen Referenzzinssatz übertragen. Zurzeit ist beim heutigen hypothekarischen Referenzzinssatz von 1,5 Prozent eine Rendite von höchstens 2 Prozent zulässig. Bei Altbauten führt die Berechnung auf Basis der historischen Erwerbskosten gegenüber aktuellen Wertverhältnissen zu völlig irrealen Werten, und wenn die ursprünglichen Erwerbskosten nicht mehr bekannt sind, ist die Ertragsberechnung gar nicht möglich.</p><p>Auf institutioneller Ebene ist es wichtig, dass die Berechnung der zulässigen Rendite durch den Gesetzgeber festgelegt wird. Es geht aus Sicht der Gewaltenteilung nicht an, dass in einem derart wichtigen Bereich wie der Eigenkapitalrendite einer Immobilie das Bundesgericht die Regeln bestimmt. Das Parlament muss die Regelung der übersetzten Rendite selber an die Hand nehmen, die gegenwärtig in hohem Masse von der Rechtsprechung geprägt ist. Die vorliegende Initiative gibt Gelegenheit dazu.</p>5Eingereichter Text<p>Gestützt auf Artikel 160 Absatz 1 der Bundesverfassung und auf Artikel 107 des Parlamentsgesetzes reiche ich folgende parlamentarische Initiative ein:</p><p>Artikel 269 des Obligationenrechts (OR) ist wie folgt zu ergänzen:</p><p>Art. 269</p><p>Abs. 1</p><p>Der bisherige Text bleibt unverändert</p><p>Abs. 2</p><p>Die mit dem Landesindex der Konsumentenpreise indexierte Eigenkapitalrendite ist übersetzt, wenn sie den hypothekarischen Referenzzinssatz um mehr als 2 Prozent übersteigt.</p><p>Abs. 3</p><p>Bei der Berechnung des zulässigen Nettoertrags aus dem Mietobjekt können zusätzlich zur Eigenkapitalrendite folgende Kosten miteinbezogen werden:</p><p>- die durchschnittlich mit dem Mietobjekt verbundenen Unterhalts- und Betriebskosten der Vermieterin oder des Vermieters der letzten 3 bis 5 Jahre;</p><p>- die effektiven Finanzierungskosten (Schuldzinsen) der Vermieterin oder des Vermieters.</p><p>Abs. 4</p><p>Wenn der Erwerb oder der Bau der Immobilie mehr als 20 Jahre zurückliegt oder wenn die Investitionskosten aus anderen Gründen nicht mehr bestimmt werden können - beispielsweise wenn die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erworben wurde -, bestimmt sich die Missbräuchlichkeit des Mietzinses nicht nach der Rendite, sondern ausschliesslich nach dem in Artikel 269a Buchstabe a aufgeführten Kriterium.</p>1Titel des GeschäftesZeitgemässe Berechnung der zulässigen Rendite im Mietrecht