201704922024-04-10T17:26:54Z2846;1211Pa. Iv.4Parlamentarische Initiative2767m4056Fässler DanielFässler DanielFraktion CM-E3CVP-FraktionauthorNR1NationalratN2017-09-29T00:00:00Z5050105AdmNR1NationalratN2018-07-04T00:00:00ZZurückgezogen170RK-NR12Kommission für Rechtsfragen NRRK-NRK12NR1NationalratN12017-09-29T00:00:00ZRK-SR25Kommission für Rechtsfragen SRRK-SRK25SR2StänderatS12018-04-30T00:00:00ZParl1Parlamenttrue2017-09-29T00:00:0024Im Rat noch nicht behandelt2018-07-04T00:00:00229ErledigtdeNR1NationalratN12789m4077Feller OlivierFellercosign3005m4110Egloff HansEgloffcosign2767m4056Fässler DanielFässler DanielFraktion CM-E3CVP-Fraktionauthor17.492229Erledigt006Begründung<p>Seit der Mietrechtsrevision per 1. Juli 1990 gelten Mietzinse als missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR). Von dieser Regel hat der Gesetzgeber diverse Ausnahmen vorgesehen, nach denen Mietzinse nicht missbräuchlich sind. Dazu gehören beispielsweise Mietzinse, die im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen (Bst. a), die durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen (wertvermehrende oder energetische Verbesserungen) des Vermieters begründet sind (Bst. b), die bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen (Bst. c). Der Gesetzgeber wollte mit dieser auf diversen Kriterien beruhenden Regelung insbesondere erreichen, dass die Bestimmung eines missbräuchlichen Mietzinses nicht ausschliesslich auf der Kostenmiete beruht, sondern dass mit der Orts- und Quartierüblichkeit auch ein marktnäheres Kriterium zur Mietzinsfestlegung zur Verfügung steht. Zudem sollten etwa wertvermehrende Investitionen durch eine entsprechende Mietzinsanpassung verzinst werden können. </p><p>Das Bundesgericht hat nun aber in seiner Rechtsprechung das Kriterium des übersetzten Ertrags über alle anderen Kriterien gestellt. Das heisst: Auch bei einem erwiesenermassen orts- und quartierüblichen Mietzins oder bei einer korrekt bemessenen Mietzinserhöhung aufgrund energetischer Verbesserungen kann der Mieter geltend machen, der Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag, und damit die entsprechende Mietzinsanpassung anfechten. </p><p>Die vom Bundesgericht geschaffene "Hierarchie" entspricht weder der Ratio Legis noch ist sie sachgerecht. Dass zwischen den gesetzlichen Regeln keine "Rangordnung" besteht, ergibt sich bereits daraus, dass sich diese teilweise ausschliessen. So kommt zum Beispiel bei "neueren Bauten" die auf standardisierten Zuschlägen beruhende Berechnung der kostendeckenden Bruttorendite zur Anwendung (Art. 269a Bst. c OR), weil die zur Berechnung des nicht übersetzten und damit angemessenen Ertrags (Art. 269 OR) erforderlichen vergangenheitsbezogenen effektiven Unterhalts- und Betriebskosten noch gar nicht bekannt sind. Zudem wird mit dieser Rechtsprechung die Orts- und Quartierüblichkeit als marktnahes Kriterium der Kostenmiete untergeordnet. Entgegen der Absicht des Gesetzgebers wird damit faktisch die reine Kostenmiete durchgesetzt. </p><p>Die bundesgerichtlich definierte "Hierarchie" bestraft sodann Vermieter, die in ihre Mietliegenschaften investieren. Denn diese müssen damit rechnen, dass eine korrekt berechnete Mietzinsanpassung aufgrund der wertvermehrenden oder energetischen Verbesserung vom Gericht als unzulässig beurteilt wird, weil sie am zusätzlich verlangten Beweis des "angemessenen" Ertrags scheitert.</p>5Eingereichter Text<p>Gestützt auf Artikel 160 Absatz 1 der Bundesverfassung und Artikel 107 des Parlamentsgesetzes reiche ich folgende parlamentarische Initiative ein: </p><p>Das Obligationenrecht wird durch einen Artikel 269abis ergänzt:</p><p>Art. 269abis</p><p>Die Kriterien zur Prüfung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses nach den Artikeln 269 und 269a sind gleichrangig. Ist der Mietzins nach einem dieser Kriterien nicht missbräuchlich, so schliesst dies die Geltendmachung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses nach einem anderen Kriterium aus.</p>1Titel des GeschäftesGleichwertigkeit der gesetzlichen Mietzinsregeln stärken