Missbräuchliche Mietzinse. Ausnahmen (Art. 269a OR)

ShortId
93.421
Id
19930421
Updated
10.04.2024 18:37
Language
de
Title
Missbräuchliche Mietzinse. Ausnahmen (Art. 269a OR)
AdditionalIndexing
freie Schlagwörter: Wohnungswesen;freie Schlagwörter: Miete;freie Schlagwörter: Recht;freie Schlagwörter: Mietwesen;freie Schlagwörter: Obligationenrecht;freie Schlagwörter: OR
1
PriorityCouncil1
Nationalrat
Texts
  • <p>Art. 269a OR enthält eine nicht abschliessende Aufzählung von Ausnahmefällen, bei denen angenommen wird, dass die Mietzinse nicht missbräuchlich sind. Hierbei handelt es sich nur um eine Vermutung; diese kann, wenn man die sogenannte absolute Berechnungsmethode anwendet (nach der in jedem Einzelfall überprüft wird, ob der durch die Miete erzielte Ertrag zulässig oder missbräuchlich ist), widerlegt werden.</p><p>In mehreren kantonalen Gesetzgebungen, die nach Inkrafttreten der bundesrechtlichen Bestimmungen betreffend die Massnahmen gegen die Missbräuche im Mietwesen verabschiedet wurden, sind nun Normen enthalten, welche die Festlegung von Mietzinsen durch eine Verwaltungsbehörde ermöglichen. Dabei gehen die Kantone von den einschlägigen bundesrechtlichen Bestimmungen (Art. 261a Bst. b OR und Art. 14 VMWG) aus, und zwar auch dann, wenn diese formell im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Verhältnisses nicht anwendbar sind.</p><p>Solche Gesetzgebungen, die in der Regel den Abbruch, den Umbau und die Renovation von Wohnhäusern behandeln und damit nicht zu den Förderungsmassnahmen nach Art. 253b OR gehören, sind insbesondere in den Kantonen Genf, Waadt und Tessin verabschiedet worden.</p><p>Es liegt auf der Hand, dass sich die zuständige Behörde bei solchen Fällen äusserste Zurückhaltung auferlegt, was die zulässige Erhöhung des Mietzinses betrifft. Man kann also davon ausgehen, dass ein unter diesen Umständen festgelegter Mietzins innerhalb der für nicht missbräuchliche Mietzinse geltenden Grenzen im Sinne des Obligationenrechts liegt.</p><p>Dessenungeachtet verhindert die Bundesgesetzgebung die Anfechtung dieses Mietzinses im Rahmen des Mietvertragsverhältnisses vor den zivilen Gerichten nicht, obwohl dieses privatrechtlicher Natur ist.</p><p>Unter dieser Voraussetzung ist es möglich, das Resultat einer Berechnung anzufechten, die sich weitgehend auf das Obligationenrecht abstützt, aber von einer Verwaltungsbehörde durchgeführt wird, und zwar bei den zivilen Gerichten. Der Vermieter kann sich also vor folgende, paradoxe Situation gestellt sehen: der</p><p>von einer zuständigen Verwaltungsbehörde bestimmte Mietzins wird von einer richterlichen Instanz als missbräuchlich erklärt. Dies ist ein Widerspruch und darf nicht geduldet werden.</p><p>Aus diesen Gründen und um die chronische Ueberlastung der für die Miete zuständigen rechtsprechenden</p><p>Instanzen nicht noch zu verstärken, wird vorgeschlagen, die Feststellung, der von einer Verwaltungsbehörde beim Vollzug eines kantonalen Gesetzes festgelegte Mietzins sei nicht missbräuchlich, als widerlegbare Vermutung zu betrachten. Wie oben ausgeführt wurde, kann der Mieter weiterhin jederzeit den Mietzins anfechten, indem er sich auf den durch die Miete erzielten missbräuchlichen Ertrag beruft.</p>
  • <p>Gestützt auf Artikel 93 Absatz 1 der Bundesverfassung und auf die Artikel 21 und folgende des Geschäftsverkehrsgesetzes bringe ich in Form eines ausgearbeiteten Entwurfs folgende parlamentarische Initiative ein:</p><p>Das Obligationenrecht wird wie folgt geändert:</p><p>Artikel 269a Buchstabe g (neu)</p><p>g. von einer Verwaltungsbehörde in Anwendung eines kantonalen Gesetzes festgelegt werden.</p>
  • Missbräuchliche Mietzinse. Ausnahmen (Art. 269a OR)
State
Erledigt
Related Affairs
Drafts
  • Index
    0
    Texts
    • <p>Art. 269a OR enthält eine nicht abschliessende Aufzählung von Ausnahmefällen, bei denen angenommen wird, dass die Mietzinse nicht missbräuchlich sind. Hierbei handelt es sich nur um eine Vermutung; diese kann, wenn man die sogenannte absolute Berechnungsmethode anwendet (nach der in jedem Einzelfall überprüft wird, ob der durch die Miete erzielte Ertrag zulässig oder missbräuchlich ist), widerlegt werden.</p><p>In mehreren kantonalen Gesetzgebungen, die nach Inkrafttreten der bundesrechtlichen Bestimmungen betreffend die Massnahmen gegen die Missbräuche im Mietwesen verabschiedet wurden, sind nun Normen enthalten, welche die Festlegung von Mietzinsen durch eine Verwaltungsbehörde ermöglichen. Dabei gehen die Kantone von den einschlägigen bundesrechtlichen Bestimmungen (Art. 261a Bst. b OR und Art. 14 VMWG) aus, und zwar auch dann, wenn diese formell im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Verhältnisses nicht anwendbar sind.</p><p>Solche Gesetzgebungen, die in der Regel den Abbruch, den Umbau und die Renovation von Wohnhäusern behandeln und damit nicht zu den Förderungsmassnahmen nach Art. 253b OR gehören, sind insbesondere in den Kantonen Genf, Waadt und Tessin verabschiedet worden.</p><p>Es liegt auf der Hand, dass sich die zuständige Behörde bei solchen Fällen äusserste Zurückhaltung auferlegt, was die zulässige Erhöhung des Mietzinses betrifft. Man kann also davon ausgehen, dass ein unter diesen Umständen festgelegter Mietzins innerhalb der für nicht missbräuchliche Mietzinse geltenden Grenzen im Sinne des Obligationenrechts liegt.</p><p>Dessenungeachtet verhindert die Bundesgesetzgebung die Anfechtung dieses Mietzinses im Rahmen des Mietvertragsverhältnisses vor den zivilen Gerichten nicht, obwohl dieses privatrechtlicher Natur ist.</p><p>Unter dieser Voraussetzung ist es möglich, das Resultat einer Berechnung anzufechten, die sich weitgehend auf das Obligationenrecht abstützt, aber von einer Verwaltungsbehörde durchgeführt wird, und zwar bei den zivilen Gerichten. Der Vermieter kann sich also vor folgende, paradoxe Situation gestellt sehen: der</p><p>von einer zuständigen Verwaltungsbehörde bestimmte Mietzins wird von einer richterlichen Instanz als missbräuchlich erklärt. Dies ist ein Widerspruch und darf nicht geduldet werden.</p><p>Aus diesen Gründen und um die chronische Ueberlastung der für die Miete zuständigen rechtsprechenden</p><p>Instanzen nicht noch zu verstärken, wird vorgeschlagen, die Feststellung, der von einer Verwaltungsbehörde beim Vollzug eines kantonalen Gesetzes festgelegte Mietzins sei nicht missbräuchlich, als widerlegbare Vermutung zu betrachten. Wie oben ausgeführt wurde, kann der Mieter weiterhin jederzeit den Mietzins anfechten, indem er sich auf den durch die Miete erzielten missbräuchlichen Ertrag beruft.</p>
    • <p>Gestützt auf Artikel 93 Absatz 1 der Bundesverfassung und auf die Artikel 21 und folgende des Geschäftsverkehrsgesetzes bringe ich in Form eines ausgearbeiteten Entwurfs folgende parlamentarische Initiative ein:</p><p>Das Obligationenrecht wird wie folgt geändert:</p><p>Artikel 269a Buchstabe g (neu)</p><p>g. von einer Verwaltungsbehörde in Anwendung eines kantonalen Gesetzes festgelegt werden.</p>
    • Missbräuchliche Mietzinse. Ausnahmen (Art. 269a OR)

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