Ermöglichung einer regional differenzierten punktuellen und periodischen Mietpreiskontrolle

ShortId
23.3840
Id
20233840
Updated
26.03.2024 21:47
Language
de
Title
Ermöglichung einer regional differenzierten punktuellen und periodischen Mietpreiskontrolle
AdditionalIndexing
2846;15;24
1
PriorityCouncil1
Ständerat
Texts
  • <p>Unser Mietrecht erlaubt mit der "Kostenmiete plus" eine Eigenkapitalrendite, welche den die Bindung an den hypothekarischen Referenzzinssatz (Kosten) um einen geringen Prozentsatz übersteigen darf. Lange Zeit setzte das Bundesgericht diesen auf 0,5 Prozent, seit 2 Jahren auf 2 Prozent über dem hypothekarischen Referenzzinssatz fest (auf Bauten, die nicht älter als 30 Jahre sind). In Realität betragen die effektiven Renditen aber nicht die maximal erlaubten, sondern oft werden Renditen in zweistelliger Höhe erzielt. Die Mieten sind in den letzten 15 Jahren nur gestiegen, obwohl sie hätten wegen der tiefen Zinsen sinken sollen. In einer Studie der Raiffeisen-Bank wurde die Abweichung der effektiven Mietzinse vom gesetzlichen Pfad auf 14 Milliarden Franken jährlich beziffert. In der neusten Studie des Büro Bass, werden die Mietpreise für das Jahr 2021 als mit 10,4 Milliarden Franken zu hoch berechnet. Somit wird in der Fläche eine übersetzte und damit gesetzeswidrige Rendite erzielt von volkswirtschaftlich entscheidender Dimension: Fehlt doch damit den Mietenden-Haushalten dieses Geld und schmälert deren Kaufkraft enorm.</p><p>Deshalb ist allein schon aus Verantwortung für unsere Volkswirtschaft und deren Schutz aber auch aus ordnungspolitischen Erwägungen die Durchsetzung des Mietrechts erforderlich. Ein Gesetz, das in derart stossender Weise nicht durchgesetzt wird, ist inakzeptabel.</p><p>Deshalb sollen Gemeinden und Kantone in besonders belasteten Gebieten wie den Städten oder touristischen Hotspots die Möglichkeit erhalten, punktuell und periodisch die Mietpreise auf übersetzte Renditen kontrollieren zu können.</p>
  • <p>Der Bundesrat hat mit der Beantwortung mehrerer Interpellationen (22.3180 Dandrès, 22.3181 Widmer Céline, 22.3182 Marti Samira, 22.3183 Marti Samira und 22.3184 Hurni) bereits Stellung genommen zu den Aussagen der Studie «Entwicklung und Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt 2006‒2021», die das Büro Bass im Auftrag des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes erstellt hat. Die Studie geht von einer theoretischen Mietzinsberechnung aufgrund bestimmter Kostenfaktoren aus und nicht von einem mietrechtlich erlaubten Mietzins.</p><p>Nach geltendem Mietrecht führt eine Senkung des Referenzzinssatzes nicht automatisch zu einer Herabsetzung der Mietzinse. In der Regel müssen Mieterinnen und Mieter eine solche aktiv einfordern. Herabsetzungsansprüche können zudem von der Vermieterseite mit Hinweis auf Kostensteigerungen oder unter Berufung auf absolute Kriterien teilweise oder vollumfänglich abgelehnt werden. Senkungen des Referenzzinssatzes führen schätzungsweise nur in einem Viertel der Fälle zu einer Herabsetzung des Mietzinses – sei dies durch die Vermieterseite oder auf Begehren der Mieterseite.</p><p>Gemäss Bundesrecht können Vermieter- und Mieterverbände gemeinsam Musterbestimmungen aufstellen für Kantone und Gemeinden, die mindestens 30&nbsp;000 Wohnungen oder 10&nbsp;000 Geschäftsräume umfassen. So sieht das Bundesgesetz über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung (SR&nbsp;221.213.15), das seit dem 1.&nbsp;März&nbsp;1996 in Kraft ist, die Möglichkeit vor, Musterbestimmungen insbesondere zur Festsetzung und zur Kontrolle des Mietzinses aufzustellen, sofern dabei die zwingenden Vorschriften des Mietrechts eingehalten werden. In einigen Kantonen mit angespanntem Wohnungsmarkt finden momentan Gespräche innerhalb der für Mietverträge zuständigen paritätischen Kommissionen statt, an denen sowohl die Dachverbände als auch die kantonalen Behörden beteiligt sind. Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) verfolgt diese Gespräche aufmerksam und unterstützt sie. Der Vorteil solcher Gespräche ist, dass sie sich auf die spezifischen Bedürfnisse bestimmter Regionen konzentrieren und sich auf eine angemessene bundesrechtliche Grundlage für Rahmenmietverträge stützen können. Für Kantone und Gemeinden, die die erwähnten Voraussetzungen erfüllen, besteht somit bereits eine Rechtsgrundlage für eine Mietzinskontrolle.</p><p>Ausserdem ist es den Kantonen möglich, öffentlich-rechtliche Massnahmen zur Bekämpfung einer regionalen Mietwohnungsknappheit zu treffen und beispielsweise die Bewilligung für den Umbau von Wohnhäusern an die Bedingung zu knüpfen, die Mietzinsen während einer befristeten Zeit zu kontrollieren.</p>
  • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, die gesetzlichen Grundlagen so anzupassen, dass Kantone und Gemeinden die Möglichkeit erhalten, auf ihrem Gebiet periodisch und punktuell zu kontrollieren, ob die Miet- und Pachtzinse den gesetzlichen Anforderungen entsprechen respektive keine missbräuchlichen Mietzinse durch übersetzten Mietertrag erzielt werden. Die Kontrolle kann eine Differenzierung nach Kategorien von Mietobjekten vorsehen.</p>
  • Ermöglichung einer regional differenzierten punktuellen und periodischen Mietpreiskontrolle
State
Erledigt
Related Affairs
Drafts
  • Index
    0
    Texts
    • <p>Unser Mietrecht erlaubt mit der "Kostenmiete plus" eine Eigenkapitalrendite, welche den die Bindung an den hypothekarischen Referenzzinssatz (Kosten) um einen geringen Prozentsatz übersteigen darf. Lange Zeit setzte das Bundesgericht diesen auf 0,5 Prozent, seit 2 Jahren auf 2 Prozent über dem hypothekarischen Referenzzinssatz fest (auf Bauten, die nicht älter als 30 Jahre sind). In Realität betragen die effektiven Renditen aber nicht die maximal erlaubten, sondern oft werden Renditen in zweistelliger Höhe erzielt. Die Mieten sind in den letzten 15 Jahren nur gestiegen, obwohl sie hätten wegen der tiefen Zinsen sinken sollen. In einer Studie der Raiffeisen-Bank wurde die Abweichung der effektiven Mietzinse vom gesetzlichen Pfad auf 14 Milliarden Franken jährlich beziffert. In der neusten Studie des Büro Bass, werden die Mietpreise für das Jahr 2021 als mit 10,4 Milliarden Franken zu hoch berechnet. Somit wird in der Fläche eine übersetzte und damit gesetzeswidrige Rendite erzielt von volkswirtschaftlich entscheidender Dimension: Fehlt doch damit den Mietenden-Haushalten dieses Geld und schmälert deren Kaufkraft enorm.</p><p>Deshalb ist allein schon aus Verantwortung für unsere Volkswirtschaft und deren Schutz aber auch aus ordnungspolitischen Erwägungen die Durchsetzung des Mietrechts erforderlich. Ein Gesetz, das in derart stossender Weise nicht durchgesetzt wird, ist inakzeptabel.</p><p>Deshalb sollen Gemeinden und Kantone in besonders belasteten Gebieten wie den Städten oder touristischen Hotspots die Möglichkeit erhalten, punktuell und periodisch die Mietpreise auf übersetzte Renditen kontrollieren zu können.</p>
    • <p>Der Bundesrat hat mit der Beantwortung mehrerer Interpellationen (22.3180 Dandrès, 22.3181 Widmer Céline, 22.3182 Marti Samira, 22.3183 Marti Samira und 22.3184 Hurni) bereits Stellung genommen zu den Aussagen der Studie «Entwicklung und Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt 2006‒2021», die das Büro Bass im Auftrag des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes erstellt hat. Die Studie geht von einer theoretischen Mietzinsberechnung aufgrund bestimmter Kostenfaktoren aus und nicht von einem mietrechtlich erlaubten Mietzins.</p><p>Nach geltendem Mietrecht führt eine Senkung des Referenzzinssatzes nicht automatisch zu einer Herabsetzung der Mietzinse. In der Regel müssen Mieterinnen und Mieter eine solche aktiv einfordern. Herabsetzungsansprüche können zudem von der Vermieterseite mit Hinweis auf Kostensteigerungen oder unter Berufung auf absolute Kriterien teilweise oder vollumfänglich abgelehnt werden. Senkungen des Referenzzinssatzes führen schätzungsweise nur in einem Viertel der Fälle zu einer Herabsetzung des Mietzinses – sei dies durch die Vermieterseite oder auf Begehren der Mieterseite.</p><p>Gemäss Bundesrecht können Vermieter- und Mieterverbände gemeinsam Musterbestimmungen aufstellen für Kantone und Gemeinden, die mindestens 30&nbsp;000 Wohnungen oder 10&nbsp;000 Geschäftsräume umfassen. So sieht das Bundesgesetz über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung (SR&nbsp;221.213.15), das seit dem 1.&nbsp;März&nbsp;1996 in Kraft ist, die Möglichkeit vor, Musterbestimmungen insbesondere zur Festsetzung und zur Kontrolle des Mietzinses aufzustellen, sofern dabei die zwingenden Vorschriften des Mietrechts eingehalten werden. In einigen Kantonen mit angespanntem Wohnungsmarkt finden momentan Gespräche innerhalb der für Mietverträge zuständigen paritätischen Kommissionen statt, an denen sowohl die Dachverbände als auch die kantonalen Behörden beteiligt sind. Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) verfolgt diese Gespräche aufmerksam und unterstützt sie. Der Vorteil solcher Gespräche ist, dass sie sich auf die spezifischen Bedürfnisse bestimmter Regionen konzentrieren und sich auf eine angemessene bundesrechtliche Grundlage für Rahmenmietverträge stützen können. Für Kantone und Gemeinden, die die erwähnten Voraussetzungen erfüllen, besteht somit bereits eine Rechtsgrundlage für eine Mietzinskontrolle.</p><p>Ausserdem ist es den Kantonen möglich, öffentlich-rechtliche Massnahmen zur Bekämpfung einer regionalen Mietwohnungsknappheit zu treffen und beispielsweise die Bewilligung für den Umbau von Wohnhäusern an die Bedingung zu knüpfen, die Mietzinsen während einer befristeten Zeit zu kontrollieren.</p>
    • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, die gesetzlichen Grundlagen so anzupassen, dass Kantone und Gemeinden die Möglichkeit erhalten, auf ihrem Gebiet periodisch und punktuell zu kontrollieren, ob die Miet- und Pachtzinse den gesetzlichen Anforderungen entsprechen respektive keine missbräuchlichen Mietzinse durch übersetzten Mietertrag erzielt werden. Die Kontrolle kann eine Differenzierung nach Kategorien von Mietobjekten vorsehen.</p>
    • Ermöglichung einer regional differenzierten punktuellen und periodischen Mietpreiskontrolle

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