Obligationenrecht (Baumängel). Änderung

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20220066

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Botschaft vom 19. Oktober 2022 zur Änderung des Obligationenrechts (Baumängel)

InitialSituation

<h2 class="Titel_d">Medienmitteilung des Bundesrates vom 19.10.2022</h2>Bundesrat will Situation der Bauherrschaft bei Baumängeln verbessernDer Bundesrat will die Situation der Bauherrschaft und damit insbesondere der Haus- und Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer verbessern. Er schlägt vor, die Frist für die Mängelrüge zu verlängern. Zudem soll das Recht auf Nachbesserung in gewissen Fällen nicht mehr vertraglich ausgeschlossen werden dürfen. Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 19. Oktober 2022 die Vernehmlassungsergebnisse zu einer entsprechenden Änderung des Obligationenrechts (OR) zur Kenntnis genommen und die Botschaft zu Handen des Parlaments verabschiedet.Das geltende Bauvertragsrecht ist grundsätzlich zweckmässig und ausgewogen. Da Bauherrinnen und Bauherren aber bei Baumängeln teilweise ungenügend geschützt sind, hat der Bundesrat im Sommer 2020 punktuelle Änderungen im OR in die Vernehmlassung geschickt. An seiner Sitzung vom 19. Oktober 2022 hat er von deren Ergebnissen Kenntnis genommen. Eine grosse Mehrheit begrüsste die Stossrichtung der Vorlage. Der vom Bundesrat verabschiedete Entwurf entspricht deshalb inhaltlich der Vernehmlassungsvorlage. Er enthält drei Kernelemente:Zum einen soll die Frist zur Rüge von offenen wie auch von versteckten Mängeln bei Immobilien neu 60 Tage betragen. Heute müssen Baumängel grundsätzlich "sofort", das heisst innert einigen Tagen, gerügt werden, was weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt ist. Die neue Rügefrist soll nicht nur für Werkverträge, sondern auch für Grundstückkaufverträge gelten. Die Parteien sollen jedoch die Möglichkeit haben, eine andere Frist zu vereinbaren.Weiter soll das Nachbesserungsrecht für Baumängel zukünftig nicht mehr ausgeschlossen werden dürfen, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient. Diese Regel soll für Werk- und Grundstückkaufverträge gelten. Der Bundesrat will damit den weit verbreiteten vertraglichen Klauseln einen Riegel schieben, die die Haftung von Verkäuferinnen und Verkäufern oder Generalunternehmen für Mängel zum Nachteil von privaten Käuferinnen und Käufern ausschliessen. Verbesserungen beim BauhandwerkerpfandrechtSchliesslich will der Bundesrat die Situation der Bauherrschaft auch beim Bauhandwerkerpfandrecht verbessern. Ein solches steht dem Bauunternehmen am Grundstück der Bauherrschaft zu, wenn Forderungen unbefriedigt bleiben. Die Eintragung eines solchen Bauhandwerkerpfandrechts kann durch Leistung einer Ersatzsicherheit vermieden werden. Künftig soll eine solche die Verzugszinsen für zehn Jahre decken müssen und nicht wie bisher für unbeschränkte Zeit. Das soll es der Bauherrschaft erleichtern, eine Ersatzsicherheit zu leisten.Beim Bauhandwerkerpfandrecht besteht zudem das Risiko, dass ein Generalunternehmen seine Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleitet und diese daher ein solches Pfandrecht geltend machen. Unter Umständen muss die Bauherrschaft die Forderung so zweimal begleichen. Im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens hat der Bundesrat die Frage aufgeworfen, ob es noch weiterer Instrumente bedarf, um das Doppelzahlungsrisiko für Bauherrinnen und Bauherren zu vermindern. Die eingegangenen Stellungnahmen und die offenen Fragen werden im Rahmen der Erfüllung des Postulats 19.4638 "Ausgewogeneres Bauhandwerkerpfandrecht" behandelt.Mit dem Entwurf erfüllt der Bundesrat die Anliegen mehrerer parlamentarischer Vorstösse, insbesondere jene der parlamentarischen Initiativen Hutter (12.502) und Gössi (14.453).

Objectives

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Botschaft vom 19. Oktober 2022 zur Änderung des Obligationenrechts (Baumängel)

Resolutions

Date	Council	Text

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Text

Obligationenrecht (Baumängel)

Resolutions

Date	Council	Text
25.09.2023	1	Beschluss abweichend vom Entwurf
12.06.2024	2	Abweichung
12.09.2024	1	Abweichung

Proceedings

<h4 class="SDA_Meldung_d">SDA-Meldung</h4><h3 class="Debatte_sda_linksbündig_d">Debatte im Nationalrat, 25.09.2023</h3>Baumängel sollen viel länger geltend gemacht werden können Wer ein Haus kauft oder neu baut, soll künftig länger Zeit haben, Baumängel zu melden. Der Nationalrat hat am Montag einer Vorlage zur Änderung des Obligationenrechts mit 185 zu 5 Stimmen zugestimmt.Heute müssen Baumängel "sofort", also innert weniger Tage, geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die Mängelrechte. Mit der Änderung sollen Mängel künftig innerhalb einer Verjährungsfrist jederzeit gemeldet werden können.Dass diese Frist viel zu kurz und kaum einzuhalten ist, war im Nationalrat unumstritten, wie die Fraktionsvoten zeigten. Allerdings waren sich die Ratsmitglieder in den Details nicht ganz einig. Eine Minderheit um Beat Flach (GLP/AG) wollte zum Beispiel, dass die unbefristete Mängelrüge nur auf verdeckte Mängel, nicht aber auf ordentliche Mängel, die bei der normalen Abnahme hätten entdeckt werden können, angewendet wird. Der Rat stimmte aber für die Aufhebung in beiden Fällen.Mit der unbefristeten Möglichkeit will der Nationalrat weiter gehen als der Bundesrat, der eine Frist von 60 Tagen vorgeschlagen hatte. In der Version des Nationalrats soll für den Bauherrn beziehungsweise die Käuferin einer Immobilie aber eine Schadenminderungspflicht gelten. Damit bestünde nach wie vor ein Anreiz, Mängel möglichst zeitnah geltend zu machen, wie Kommissionssprecherin Florence Brenzikofer (Grüne/BS) ausführte. Den Vorschlag hat die Rechtskommission des Nationalrats ausgearbeitet.Ausserdem soll die Verjährungsfrist beim Grundstückskauf und beim Bau einer Immobilie von heute fünf auf neu zehn Jahre angehoben werden. Auch hier zeigte sich eine Minderheit um Flach nicht einverstanden. Zehn Jahre seien zu lang, sagte er. Je länger die Immobilie stehe, desto schwieriger sei es zu erkennen, ob es sich um einen ursprünglichen Mangel oder um Abnützung handle. Der Rat sprach sich aber auch hier für die Verlängerung aus.Diese neuen Regeln sollen überdies auch für eingebaute Sachen gelten. <h4 class="SDA_Meldung_d">SDA-Meldung</h4><h3 class="Debatte_sda_linksbündig_d">Debatte im Ständerat, 12.06.2024</h3>Parlament will Frist zur Meldung von Baumängeln verlängern Wer ein Haus kauft oder neu baut, soll künftig länger Zeit haben, Baumängel zu melden. Nach dem Nationalrat hat auch der Ständerat einer entsprechenden Revision des Kauf- und Werkvertragsrechts zugestimmt. Es bestehen jedoch noch gewichtige Differenzen.Heute müssen Baumängel "sofort", also innert weniger Tage, geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die Mängelrechte. Das ist umstritten. Diese kurze Rügefrist und die Folgen ihrer Nichteinhaltung seien für Bauherrinnen und Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt, schrieb der Bundesrat in der Botschaft zur Vorlage.Die Regierung brachte nach divergierenden Wünschen in der Vernehmlassung einen "mehrheitsfähigen Kompromissvorschlag" ein, wie sie im Oktober 2022 schrieb. Der Bundesrat will die Rügefrist verlängern. Für Werk- und Grundstückkaufverträge sieht er neu eine Frist von sechzig Tagen vor.Der Nationalrat ging in der Frühjahrssession jedoch viel weiter. Er beschloss, auf die Rügefristen zu verzichten und stattdessen eine Schadenminderungspflicht während einer auf zehn Jahre verdoppelten Verjährungsfrist zu verankern. Damit bestünde nach wie vor ein Anreiz, Mängel möglichst zeitnah geltend zu machen, so der Tenor. Angst vor RechtsunsicherheitDas kommt für die kleine Kammer jedoch nicht infrage. Sie beschloss am Mittwoch, sich am Modell des Bundesrats zu orientieren und grundsätzlich eine Rügefrist von sechzig Tagen vorzusehen.Für die Mehrheit würde die Abschaffung der Rügefristen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, die in der Praxis mit grossen beweisrechtlichen Schwierigkeiten verbunden wäre, wie Kommissionssprecher Matthias Michel (FDP/ZG) ausführte. Eine Minderheit um Brigitte Häberli-Koller (Mitte/TG) entgegnete, im umliegenden Ausland habe sich dieses System seit Längerem etabliert - ohne Probleme.Der vom Nationalrat geforderte Systemwechsel wurde vom Ständerat deutlich abgelehnt. Die kleine Kammer übernahm jedoch den Vorschlag des Nationalrats, wonach die Rügefrist auch für Sachen gelten soll, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind.Wie der Nationalrat ist auch der Ständerat der Ansicht, dass die Fristen teilzwingend sein sollen und in Zukunft nicht mehr verkürzt werden können. Anders als der Nationalrat hält die kleine Kammer jedoch an der heute geltenden fünfjährigen Verjährungsfrist fest und möchte diese nicht verdoppeln. Recht auch Nachbesserungen ausgeweitetKonsens herrschte beim Grundsatz der Vorlage, die eine Stärkung der Position der Bauherren respektive der Käuferinnen von Immobilien im Falle von Baumängeln vorsieht. Dass die heutige Frist viel zu kurz und kaum einzuhalten sei, war in den Räten nicht umstritten.Das Parlament beschloss auch, die Käuferinnen sowie die Besteller einer Immobilie besser zu schützen, indem das Nachbesserungsrecht vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden soll. Dieses soll künftig auch gelten, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient.Heute werden oft Klauseln vereinbart, die Verkäufer oder Generalunternehmer von der Haftung für Mängel entbinden, die Subunternehmer verursacht haben. Private Käufer oder Bauherren müssen ihr Ansprüche gegenüber dem Subunternehmern in diesen Fällen selbstständig durchsetzen, was einen erheblichen Nachteil darstellt. Schutz von BauherrschaftenZudem will das Parlament Bauherrschaften unterstützen, wenn Rechnungen nicht beglichen werden. Dann besteht das Risiko, dass die Bauherrschaft Rechnungen doppelt zahlen muss. Dies kann geschehen, wenn Generalunternehmen ihre Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleiten und diese ihr sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen.Die Bauherrschaft kann das Pfandrecht mit einer Ersatzsicherheit wie etwa einer Bankgarantie abwenden. Diese muss heute Verzugszinsen für eine unbegrenzte Zeit decken. Um Ersatzsicherheiten realistischer zu machen, beschloss das Ständerat, dass Verzugszinsen künftig nur für zehn Jahre gedeckt werden müssen. Der Nationalrat will eine Frist von fünf Jahren.In der Gesamtabstimmung nahm der Ständerat die abgeänderte Vorlage mit 42 zu 0 Stimmen bei 2 Enthaltungen an. <h4 class="SDA_Meldung_d">SDA-Meldung</h4><h3 class="Debatte_sda_linksbündig_d">Debatte im Nationalrat, 12.09.2024</h3>Parlament verlängert Frist zur Meldung von Baumängeln Wer ein Haus kauft oder neu baut, soll künftig länger Zeit haben, Baumängel zu melden. Die Räte haben sich in weiten Teilen auf eine Revision des Kauf- und Werkvertragsrechts geeinigt. Der Nationalrat spurte am Donnerstag auf den Weg von Bundesrat und Ständerat ein.Heute müssen Baumängel "sofort", also innert weniger Tage, geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die Mängelrechte. Das ist umstritten. Diese kurze Rügefrist und die Folgen ihrer Nichteinhaltung seien für Bauherrinnen und Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt, schrieb der Bundesrat in der Botschaft zur Vorlage.Die Regierung brachte nach divergierenden Wünschen in der Vernehmlassung einen "mehrheitsfähigen Kompromissvorschlag" ein, wie sie im Oktober 2022 schrieb. Der Bundesrat will die Rügefrist verlängern. Für Werk- und Grundstückkaufverträge sieht er neu eine Frist von sechzig Tagen vor. Mehrheit für StänderatsmodellDer Nationalrat ging in der Frühjahrssession jedoch viel weiter. Er beschloss, auf die Rügefristen zu verzichten und stattdessen eine Schadenminderungspflicht während einer auf zehn Jahre verdoppelten Verjährungsfrist zu verankern. Damit bestünde nach wie vor ein Anreiz, Mängel möglichst zeitnah geltend zu machen, so der Tenor damals.Das kam für die kleine Kammer jedoch nicht infrage. Sie beschloss in der Sommersession, sich am Modell des Bundesrats zu orientieren und grundsätzlich eine Rügefrist von sechzig Tagen vorzusehen. Für die Mehrheit würde die Abschaffung der Rügefristen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, die in der Praxis mit grossen beweisrechtlichen Schwierigkeiten verbunden wäre, argumentierte die Mehrheit.Anders als die vorberatende Rechtskommission (RK-N), die an den meisten Beschlüssen der ersten Beratung festhalten wollte, ist nun auch der Nationalrat mit dem Konzept des Ständerats einverstanden. Das beschloss er mit 102 zu 91 Stimmen. Keine Verkürzung der Fristen mehrEbenfalls im Einklang mit dem Ständerat entschied die grosse Kammer mit 132 zu 58 Stimmen bei 3 Enthaltungen, die Verjährungsfrist bei den heute geltenden fünf Jahren zu belassen und auf die ursprünglich beabsichtigte Verdoppelung auf zehn Jahre zu verzichten.Die kleine Kammer hatte ihrerseits im Sommer den Vorschlag des Nationalrats übernommen, wonach die Rügefrist auch für Sachen gelten soll, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind. Einig sind sich die Räte zudem darüber, dass die Fristen teilzwingend sein sollen und in Zukunft nicht mehr verkürzt werden können.Das Parlament beschloss auch, die Käuferinnen sowie die Besteller einer Immobilie besser zu schützen, indem das Nachbesserungsrecht vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden soll. Dieses soll künftig auch gelten, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient.Heute werden oft Klauseln vereinbart, die Verkäufer oder Generalunternehmer von der Haftung für Mängel entbinden, die Subunternehmer verursacht haben. Private Käufer oder Bauherren müssen ihr Ansprüche gegenüber den Subunternehmern in diesen Fällen selbstständig durchsetzen, was einen erheblichen Nachteil darstellt. Schutz von BauherrschaftenZudem will das Parlament Bauherrschaften unterstützen, wenn Rechnungen nicht beglichen werden. Dann besteht das Risiko, dass die Bauherrschaft Rechnungen doppelt zahlen muss. Dies kann geschehen, wenn Generalunternehmen ihre Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleiten und diese ihr sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen.Die Bauherrschaft kann das Pfandrecht mit einer Ersatzsicherheit wie etwa einer Bankgarantie abwenden. Diese muss heute Verzugszinsen für eine unbegrenzte Zeit decken. Um Ersatzsicherheiten realistischer zu machen, beschloss das Parlament, dass Verzugszinsen künftig nur für zehn Jahre gedeckt werden müssen.Die Vorlage geht zur Bereinigung der letzten kleineren Differenzen zurück an den Ständerat. <h2 class="Titel_d">Medienmitteilung der Kommission für Rechtsfragen des Ständerates vom 08.10.2024</h2>Die Kommission hat die Differenzbereinigung zur Revision des Gewährleistungsrechts bei Baumängeln (<a href="https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20220066">22.066</a>) vorgenommen. Sie beantragt ihrem Rat mit einer Ausnahme, sich den Beschlüssen des Nationalrates anzuschliessen. So hat sie sich 9 zu 2 Stimmen dagegen ausgesprochen, das Nachbesserungsrecht auch auf Bauten auszuweiten, an denen kurz vor dem Kauf noch Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden. Mit 5 zu 5 Stimmen und Stichentscheid des Präsidenten hält sie auch daran fest, dass sich das Nachbesserungsrecht ausschliesslich auf Grundstücke beziehen soll, die noch zu errichten sind oder die weniger als ein Jahr vor dem Verkauf errichtet wurden. Die Kommission folgt dem Nationalrat insbesondere darin, dass die fünfjährige Verjährungsfrist nicht zu Lasten des Käufers abgeändert werden kann. Sie beantragt ihrem Rat, diesen Grundsatz des teilzwingenden Charakters der Verjährungsfrist konsequenterweise auch in Art. 371 Abs. 3 OR zu verankern. <h2 class="Titel_d">Auskünfte</h2>Simone Peter, Kommissionssekretärin,058 322 97 47,<a href="mailto:rk.caj@parl.admin.ch">rk.caj@parl.admin.ch</a><a href="https://www.parlament.ch/de/organe/kommissionen/sachbereichskommissionen/kommissionen-rk">Kommission für Rechtsfragen (RK)</a>

Updated

20.11.2024 10:01

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