Mietzinserhöhungen nach wertvermehrenden Investitionen

ShortId
97.3319
Id
19973319
Updated
10.04.2024 09:48
Language
de
Title
Mietzinserhöhungen nach wertvermehrenden Investitionen
AdditionalIndexing
Wertschöpfung;Miete;private Investition
1
  • L04K01020104, Miete
  • L06K070302010107, Wertschöpfung
  • L04K11090108, private Investition
PriorityCouncil1
Nationalrat
Texts
  • <p>Das Bundesamt für Statistik hat vor kurzem Studien zu Daten der eidgenössischen Volkszählung 1990 in einem Bericht "Wohnen in der Schweiz" veröffentlicht. Die daraus erkennbaren Tendenzen haben sich zwischenzeitlich noch verstärkt. Eine breite Bevölkerungsschicht hat demgemäss Wohnprobleme, entweder qualitativ in bezug auf die Wohnraumversorgung oder quantitativ in bezug auf den Mietzins. Die Situation wird sich in den nächsten Jahren zuspitzen; vor allem wegen anstehender Renovationen sowie beispielsweise Lohn- oder Ersatzeinkommenseinbussen.</p><p>Der Gebäudebestand in der Schweiz ist alt. Mehr als die Hälfte der Wohnungen wurden vor 1960 erbaut. Wir stehen vor einer Renovationswelle. So wünschbar diese Renovationen sind, gilt es doch zu berücksichtigen, dass mit ihnen teilweise empfindliche Mietzinserhöhungen verbunden sind.</p><p>Damit diese Mietzinserhöhungen sozialverträglich werden, müssen solche, welche 10 Prozent der bisherigen Miete übersteigen, zeitlich gestaffelt realisiert werden. Die Zeiträume zwischen den einzelnen Erhöhungsetappen sollen derart bemessen sein, dass Mieterinnen und Mieter, für welche die Gesamterhöhung finanziell nicht tragbar ist, genügend Zeit haben, nach einem Ersatzobjekt Ausschau zu halten, d. h., es sollten Zeiträume von mindestens einem Jahr vorgesehen werden.</p><p>Diese Regelung soll auch für die Vermieter Anreiz schaffen, frühzeitig kostengünstige Renovationen vorzunehmen.</p>
  • <p>Es trifft zu, dass aufgrund der Altersstruktur des schweizerischen Wohnungsbestandes heute ein hoher Erneuerungsbedarf resultiert. Die Erneuerung von Altwohnungen ist nicht nur wünschenswert, sondern nötig, um vorhandene Bausubstanz zu erhalten und um eine angemessene Siedlungsqualität zu gewährleisten. Beides ist insbesondere nötig, um die negativen sozialen Folgen von schlechten Wohnverhältnissen zu vermeiden. Im Zusammenhang mit dem anstehenden Erneuerungsbedarf stellt sich allerdings zu Recht die Frage nach der finanziellen Tragbarkeit für die Mieterschaft. Die Erneuerung einer Wohnung führt unter Umständen zu einer substantiellen Mietzinserhöhung, welche durch den betroffenen Haushalt nicht ohne weiteres verkraftet werden kann. Dies um so weniger, als zurzeit die durchschnittlichen Einkommen eher stagnieren und auch für die nächste Zukunft keine wesentliche Änderung zu erwarten ist. Auf der anderen Seite ist jedoch festzuhalten, dass die Vermieterschaft das investierte Kapital ab dem Zeitpunkt der Beanspruchung zu verzinsen hat. Es muss daher verhindert werden, dass eine zeitliche Staffelung der Überwälzung der angefallenen Renovationskosten die gewünschte Erneuerungstätigkeit erschwert. Erfahrungsgemäss steigen die Kosten an, je länger mit den notwendigen Renovationen zugewartet wird.</p><p>Gemäss Artikel 269a Buchstabe b OR können Mehrleistungen des Vermieters, d. h. Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, ab Entstehen der Kosten in vollem Umfange überwälzt werden. Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen geht in Artikel 14 davon aus, dass die Kosten umfassender Überholungen in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen gelten. Mietzinserhöhungen infolge derartiger wertvermehrender Investitionen gelten als nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten.</p><p>Im beschränkten Rahmen des Anwendungsbereiches des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG) soll dem Problem von überhöhten Wohnkosten nach Erneuerungen vermehrt Rechnung getragen werden. So hat der Bundesrat in der Botschaft über Rahmenkredite für die Wohnbau- und Eigentumsförderung vom 19. Februar 1997 (BBl 1997 II 769) vorgeschlagen, den Kontingentsanteil für die Erneuerung von Altwohnungen stark zu erhöhen. Zudem soll der WEG-Vollzug auf der Verordnungsebene an die Bedürfnisse der Altbauerneuerung angepasst werden.</p><p>Angesichts der Problematik von stagnierenden Einkommen einerseits und starkem Erneuerungsbedarf andererseits erachtet es der Bundesrat jedoch als angezeigt, die mietrechtliche Regelung der Überwälzung der Erneuerungskosten einer Neubeurteilung zu unterziehen. Der Bundesrat lehnt die verbindliche Form der Motion ab, ist jedoch bereit, den Vorschlag im Zusammenhang mit weiteren Änderungen des Mietrechts, die zurzeit diskutiert werden, zu prüfen.</p> Der Bundesrat beantragt, die Motion in ein Postulat umzuwandeln.
  • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, den 8. Titel des Obligationenrechts dahingehend abzuändern, dass Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrenden Investitionen, die mehr als 10 Prozent der bisherigen Miete ausmachen, nur zeitlich gestaffelt realisiert werden können.</p>
  • Mietzinserhöhungen nach wertvermehrenden Investitionen
State
Erledigt
Related Affairs
Drafts
  • Index
    0
    Texts
    • <p>Das Bundesamt für Statistik hat vor kurzem Studien zu Daten der eidgenössischen Volkszählung 1990 in einem Bericht "Wohnen in der Schweiz" veröffentlicht. Die daraus erkennbaren Tendenzen haben sich zwischenzeitlich noch verstärkt. Eine breite Bevölkerungsschicht hat demgemäss Wohnprobleme, entweder qualitativ in bezug auf die Wohnraumversorgung oder quantitativ in bezug auf den Mietzins. Die Situation wird sich in den nächsten Jahren zuspitzen; vor allem wegen anstehender Renovationen sowie beispielsweise Lohn- oder Ersatzeinkommenseinbussen.</p><p>Der Gebäudebestand in der Schweiz ist alt. Mehr als die Hälfte der Wohnungen wurden vor 1960 erbaut. Wir stehen vor einer Renovationswelle. So wünschbar diese Renovationen sind, gilt es doch zu berücksichtigen, dass mit ihnen teilweise empfindliche Mietzinserhöhungen verbunden sind.</p><p>Damit diese Mietzinserhöhungen sozialverträglich werden, müssen solche, welche 10 Prozent der bisherigen Miete übersteigen, zeitlich gestaffelt realisiert werden. Die Zeiträume zwischen den einzelnen Erhöhungsetappen sollen derart bemessen sein, dass Mieterinnen und Mieter, für welche die Gesamterhöhung finanziell nicht tragbar ist, genügend Zeit haben, nach einem Ersatzobjekt Ausschau zu halten, d. h., es sollten Zeiträume von mindestens einem Jahr vorgesehen werden.</p><p>Diese Regelung soll auch für die Vermieter Anreiz schaffen, frühzeitig kostengünstige Renovationen vorzunehmen.</p>
    • <p>Es trifft zu, dass aufgrund der Altersstruktur des schweizerischen Wohnungsbestandes heute ein hoher Erneuerungsbedarf resultiert. Die Erneuerung von Altwohnungen ist nicht nur wünschenswert, sondern nötig, um vorhandene Bausubstanz zu erhalten und um eine angemessene Siedlungsqualität zu gewährleisten. Beides ist insbesondere nötig, um die negativen sozialen Folgen von schlechten Wohnverhältnissen zu vermeiden. Im Zusammenhang mit dem anstehenden Erneuerungsbedarf stellt sich allerdings zu Recht die Frage nach der finanziellen Tragbarkeit für die Mieterschaft. Die Erneuerung einer Wohnung führt unter Umständen zu einer substantiellen Mietzinserhöhung, welche durch den betroffenen Haushalt nicht ohne weiteres verkraftet werden kann. Dies um so weniger, als zurzeit die durchschnittlichen Einkommen eher stagnieren und auch für die nächste Zukunft keine wesentliche Änderung zu erwarten ist. Auf der anderen Seite ist jedoch festzuhalten, dass die Vermieterschaft das investierte Kapital ab dem Zeitpunkt der Beanspruchung zu verzinsen hat. Es muss daher verhindert werden, dass eine zeitliche Staffelung der Überwälzung der angefallenen Renovationskosten die gewünschte Erneuerungstätigkeit erschwert. Erfahrungsgemäss steigen die Kosten an, je länger mit den notwendigen Renovationen zugewartet wird.</p><p>Gemäss Artikel 269a Buchstabe b OR können Mehrleistungen des Vermieters, d. h. Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, ab Entstehen der Kosten in vollem Umfange überwälzt werden. Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen geht in Artikel 14 davon aus, dass die Kosten umfassender Überholungen in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen gelten. Mietzinserhöhungen infolge derartiger wertvermehrender Investitionen gelten als nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten.</p><p>Im beschränkten Rahmen des Anwendungsbereiches des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG) soll dem Problem von überhöhten Wohnkosten nach Erneuerungen vermehrt Rechnung getragen werden. So hat der Bundesrat in der Botschaft über Rahmenkredite für die Wohnbau- und Eigentumsförderung vom 19. Februar 1997 (BBl 1997 II 769) vorgeschlagen, den Kontingentsanteil für die Erneuerung von Altwohnungen stark zu erhöhen. Zudem soll der WEG-Vollzug auf der Verordnungsebene an die Bedürfnisse der Altbauerneuerung angepasst werden.</p><p>Angesichts der Problematik von stagnierenden Einkommen einerseits und starkem Erneuerungsbedarf andererseits erachtet es der Bundesrat jedoch als angezeigt, die mietrechtliche Regelung der Überwälzung der Erneuerungskosten einer Neubeurteilung zu unterziehen. Der Bundesrat lehnt die verbindliche Form der Motion ab, ist jedoch bereit, den Vorschlag im Zusammenhang mit weiteren Änderungen des Mietrechts, die zurzeit diskutiert werden, zu prüfen.</p> Der Bundesrat beantragt, die Motion in ein Postulat umzuwandeln.
    • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, den 8. Titel des Obligationenrechts dahingehend abzuändern, dass Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrenden Investitionen, die mehr als 10 Prozent der bisherigen Miete ausmachen, nur zeitlich gestaffelt realisiert werden können.</p>
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