Mietzinserhöhungen. Faksimile-Unterschrift

ShortId
07.3159
Id
20073159
Updated
27.07.2023 20:36
Language
de
Title
Mietzinserhöhungen. Faksimile-Unterschrift
AdditionalIndexing
2846;Obligationenrecht;Rechtssicherheit;Preissteigerung;Vereinfachung von Verfahren;Mietrecht;Mietvertrag;Miete
1
  • L04K01020104, Miete
  • L05K0102010405, Mietvertrag
  • L04K01020107, Mietrecht
  • L05K0503020801, Vereinfachung von Verfahren
  • L04K11050502, Preissteigerung
  • L04K05070204, Obligationenrecht
  • L04K05030207, Rechtssicherheit
PriorityCouncil1
Nationalrat
Texts
  • <p>Mietzinserhöhungen des Vermieters müssen mit dem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden (Art. 269d Abs. 1 OR; Art. 19 VMWG).</p><p>Grosse Liegenschaftsverwaltungen verfassen Mietzinsanpassungen in grosser Zahl, sodass die Formulare jeweils eine auf mechanischem Wege nachgebildete, sogenannte Faksimile-Unterschrift enthalten. Die handschriftliche Unterzeichnung aller Formulare würde zu einem erheblichen Verwaltungsaufwand führen, ohne dass damit ein entsprechender Nutzen (für den Empfänger bzw. Mieter) verbunden wäre.</p><p>Das Bundesgericht (Urteil 4C.110/2003 vom 8. Juli 2003) hat nun aber entschieden, das amtliche Formular sei eigenhändig zu unterzeichnen, da die Unterschrift der Vermieterin ein wesentliches Element der Schriftlichkeit für die qualifizierte Schriftform des amtlichen Formulars darstelle. Eine auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschrift könne entsprechend Artikel 14 Absatz 2 OR nur dann als genügend anerkannt werden, wenn im Einzelfall nachgewiesen werde, dass die mechanische Nachbildung im betreffenden Gebiet "verkehrsüblich" ist. Dies führt zu einer Rechtsunsicherheit mit potenziell gravierenden Folgen: Die Nichtbeachtung der Formularpflicht führt zur Nichtigkeit der Mitteilung, diese kann grundsätzlich jederzeit - auch nach Jahren - geltend gemacht werden. Damit stehen sämtliche seit 1990 vorgenommenen und nicht eigenhändig unterzeichneten Mietzinserhöhungen unter dem Damoklesschwert der Nichtigkeit.</p><p>Um Rechtssicherheit zu schaffen sowie im Interesse der Praktikabilität und Effizienz ist die Faksimile-Unterschrift der amtlichen Formulare ausdrücklich für zulässig zu erklären. Da das Bundesgericht die Pflicht zur eigenhändigen Unterzeichnung des amtlichen Formulars aus der gesetzlichen Regelung zur Schriftlichkeitsform (Art. 14 OR) ableitet, lässt sich dies nicht durch Ergänzung der Mietrechtsverordnung regeln. Erforderlich ist dafür eine Regelung auf Gesetzesstufe.</p>
  • <p>Eine Mietzinserhöhung kann nur auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt werden (Art. 269d Abs. 1 des Obligationenrechtes, OR; Art. 19 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, VMWG; SR 221.213.11). Lehre und Rechtsprechung sehen in dieser Formularpflicht ein qualifiziertes Schriftformerfordernis mit der Notwendigkeit, dass dieses Formular vom Vermieter eigenhändig unterzeichnet werden muss (Art. 14 Abs. 1 OR; Urteil 4C.110/2003 des Bundesgerichtes vom 8. Juli 2003, Erw. 3.2, mit Hinweisen). Eine Faksimile-Unterschrift ist gemäss Artikel 14 Absatz 2 OR der eigenhändigen Unterschrift gleichgestellt, wenn sie im Rechtsverkehr üblich ist.</p><p>Der Bundesrat hat sich in seiner Stellungnahme zur Motion Theiler 04.3235 - ihr lag das gleiche Anliegen wie der Motion Steiner zugrunde - hinter das geltende Recht gestellt und die Motion deshalb abgelehnt. Eine erneute Überprüfung des Anliegens lässt ihn heute eine andere Haltung einnehmen. Wie der Motionär zu Recht geltend macht, ist die Forderung nach eigenhändiger Unterzeichnung des vom Kanton genehmigten Formulars übertrieben formalistisch. Zum Schutz des Mieters genügt die Verwendung des Formulars.</p><p>Der Bundesrat ist deshalb - im Gegensatz zur in der Stellungnahme zur Motion Theiler 04.3235 im Jahr 2004 dargelegten Haltung - bereit zu prüfen, ob dem Anliegen des Motionärs durch eine Revision von Artikel 19 VMWG entsprochen werden kann, indem vorgesehen wird, dass das Formular nicht eigenhändig unterzeichnet werden muss. Sollte dies nicht der Fall sein, wird er dem Zweitrat gestützt auf Artikel 121 Absatz 4 des Parlamentsgesetzes (SR 171.10) beantragen, die Motion abzuändern und neu folgendermassen zu formulieren: "Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament eine Änderung des Obligationenrechtes zu unterbreiten, wonach auf die eigenhändige Unterzeichnung der Ankündigung einer Mietzinserhöhung verzichtet wird." Eine Gleichstellung der Faksimile-Unterschrift mit der eigenhändigen Unterschrift, beschränkt auf den Fall der Ankündigung einer Mietzinserhöhung, wie sie die Motion Steiner nach ihrem Wortlaut verlangt, lehnt der Bundesrat dagegen ab.</p> Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
  • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament folgende Änderung von Artikel 269d des Obligationenrechtes (OR) zu unterbreiten.</p><p>Art. 269d Abs. 1bis (neu)</p><p>Die Unterzeichnung des Formulars nach Absatz 1 mittels mechanisch nachgebildeter Unterschrift ist rechtsgenügend.</p>
  • Mietzinserhöhungen. Faksimile-Unterschrift
State
Erledigt
Related Affairs
Drafts
  • Index
    0
    Texts
    • <p>Mietzinserhöhungen des Vermieters müssen mit dem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden (Art. 269d Abs. 1 OR; Art. 19 VMWG).</p><p>Grosse Liegenschaftsverwaltungen verfassen Mietzinsanpassungen in grosser Zahl, sodass die Formulare jeweils eine auf mechanischem Wege nachgebildete, sogenannte Faksimile-Unterschrift enthalten. Die handschriftliche Unterzeichnung aller Formulare würde zu einem erheblichen Verwaltungsaufwand führen, ohne dass damit ein entsprechender Nutzen (für den Empfänger bzw. Mieter) verbunden wäre.</p><p>Das Bundesgericht (Urteil 4C.110/2003 vom 8. Juli 2003) hat nun aber entschieden, das amtliche Formular sei eigenhändig zu unterzeichnen, da die Unterschrift der Vermieterin ein wesentliches Element der Schriftlichkeit für die qualifizierte Schriftform des amtlichen Formulars darstelle. Eine auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschrift könne entsprechend Artikel 14 Absatz 2 OR nur dann als genügend anerkannt werden, wenn im Einzelfall nachgewiesen werde, dass die mechanische Nachbildung im betreffenden Gebiet "verkehrsüblich" ist. Dies führt zu einer Rechtsunsicherheit mit potenziell gravierenden Folgen: Die Nichtbeachtung der Formularpflicht führt zur Nichtigkeit der Mitteilung, diese kann grundsätzlich jederzeit - auch nach Jahren - geltend gemacht werden. Damit stehen sämtliche seit 1990 vorgenommenen und nicht eigenhändig unterzeichneten Mietzinserhöhungen unter dem Damoklesschwert der Nichtigkeit.</p><p>Um Rechtssicherheit zu schaffen sowie im Interesse der Praktikabilität und Effizienz ist die Faksimile-Unterschrift der amtlichen Formulare ausdrücklich für zulässig zu erklären. Da das Bundesgericht die Pflicht zur eigenhändigen Unterzeichnung des amtlichen Formulars aus der gesetzlichen Regelung zur Schriftlichkeitsform (Art. 14 OR) ableitet, lässt sich dies nicht durch Ergänzung der Mietrechtsverordnung regeln. Erforderlich ist dafür eine Regelung auf Gesetzesstufe.</p>
    • <p>Eine Mietzinserhöhung kann nur auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt werden (Art. 269d Abs. 1 des Obligationenrechtes, OR; Art. 19 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, VMWG; SR 221.213.11). Lehre und Rechtsprechung sehen in dieser Formularpflicht ein qualifiziertes Schriftformerfordernis mit der Notwendigkeit, dass dieses Formular vom Vermieter eigenhändig unterzeichnet werden muss (Art. 14 Abs. 1 OR; Urteil 4C.110/2003 des Bundesgerichtes vom 8. Juli 2003, Erw. 3.2, mit Hinweisen). Eine Faksimile-Unterschrift ist gemäss Artikel 14 Absatz 2 OR der eigenhändigen Unterschrift gleichgestellt, wenn sie im Rechtsverkehr üblich ist.</p><p>Der Bundesrat hat sich in seiner Stellungnahme zur Motion Theiler 04.3235 - ihr lag das gleiche Anliegen wie der Motion Steiner zugrunde - hinter das geltende Recht gestellt und die Motion deshalb abgelehnt. Eine erneute Überprüfung des Anliegens lässt ihn heute eine andere Haltung einnehmen. Wie der Motionär zu Recht geltend macht, ist die Forderung nach eigenhändiger Unterzeichnung des vom Kanton genehmigten Formulars übertrieben formalistisch. Zum Schutz des Mieters genügt die Verwendung des Formulars.</p><p>Der Bundesrat ist deshalb - im Gegensatz zur in der Stellungnahme zur Motion Theiler 04.3235 im Jahr 2004 dargelegten Haltung - bereit zu prüfen, ob dem Anliegen des Motionärs durch eine Revision von Artikel 19 VMWG entsprochen werden kann, indem vorgesehen wird, dass das Formular nicht eigenhändig unterzeichnet werden muss. Sollte dies nicht der Fall sein, wird er dem Zweitrat gestützt auf Artikel 121 Absatz 4 des Parlamentsgesetzes (SR 171.10) beantragen, die Motion abzuändern und neu folgendermassen zu formulieren: "Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament eine Änderung des Obligationenrechtes zu unterbreiten, wonach auf die eigenhändige Unterzeichnung der Ankündigung einer Mietzinserhöhung verzichtet wird." Eine Gleichstellung der Faksimile-Unterschrift mit der eigenhändigen Unterschrift, beschränkt auf den Fall der Ankündigung einer Mietzinserhöhung, wie sie die Motion Steiner nach ihrem Wortlaut verlangt, lehnt der Bundesrat dagegen ab.</p> Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
    • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament folgende Änderung von Artikel 269d des Obligationenrechtes (OR) zu unterbreiten.</p><p>Art. 269d Abs. 1bis (neu)</p><p>Die Unterzeichnung des Formulars nach Absatz 1 mittels mechanisch nachgebildeter Unterschrift ist rechtsgenügend.</p>
    • Mietzinserhöhungen. Faksimile-Unterschrift

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