Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf. Willen des Gesetzgebers respektieren

ShortId
12.3911
Id
20123911
Updated
28.07.2023 11:35
Language
de
Title
Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf. Willen des Gesetzgebers respektieren
AdditionalIndexing
24;Steuerbefreiung;Bodenmarkt;Kauf;Mehrwertsteuer;Immobilieneigentum
1
  • L04K05070109, Immobilieneigentum
  • L04K01020403, Bodenmarkt
  • L05K0701010203, Kauf
  • L04K11070103, Mehrwertsteuer
  • L05K1107030701, Steuerbefreiung
PriorityCouncil1
Nationalrat
Texts
  • <p>Artikel 21 Absatz 2 Ziffer 20 des neuen Mehrwertsteuergesetzes legt fest, dass die Übertragung und die Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken von der Steuer ausgenommen sind. Damit ist unmissverständlich klar, dass der Gesetzgeber Immobilienkäufe von jeglicher Besteuerung ausnehmen wollte, wie dies bereits im alten Mehrwertsteuergesetz der Fall war.</p><p>Die diesbezügliche Weisung der ESTV höhlt diesen Grundsatz jedoch aus: Für eine Steuerbefreiung setzt sie restriktive Bedingungen voraus, die mit den Gegebenheiten auf dem Markt der Immobilienkäufe ab Plan überhaupt nicht vereinbar sind. Die ESTV verteuert so auf unzulässige Art und Weise die Baukosten.</p><p>Ziffer 8.1.1.1 Buchstabe f der Mehrwertsteuer-Branchen-Info 04, "Baugewerbe", legt fest, dass die Bezahlung des Grundstücks erst nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen darf. Toleriert wird eine Anzahlung in der Höhe von höchstens 30 Prozent des Kaufpreises. Ausserdem werden nach Ziffer 8.1.1.2 bei der Bauausführung nur minimale Änderungen gegenüber dem Projekt zugelassen (höchstens 5 Prozent Mehrkosten). Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, so qualifiziert die ESTV den Vertrag als Werkvertrag und nicht als Kaufvertrag, weshalb das Geschäft der Steuer untersteht.</p><p>Diese beiden Bedingungen stehen in Widerspruch zu den tatsächlichen Verhältnissen auf dem Immobilienmarkt. Ein zum Verkauf bestimmtes Gebäude kann vor, während oder nach dem Bau verkauft werden. Die Finanzierung kann so erfolgen, dass bei der Beurkundung des Kaufs und während des Baus Teilzahlungen überwiesen werden. So lassen sich Baukredite vermeiden, die sowohl lästigen administrativen Aufwand verursachen als auch beträchtliche Kosten und Zinszahlungen zur Folge haben, was sich schlussendlich im Preis der Immobilie niederschlägt. Unsinnig ist auch das Verbot, in der Bauphase Änderungen vorzunehmen, deren Kosten die 5-Prozent-Grenze übersteigen. Die Verkaufspreise der Objekte beruhen auf einem durchschnittlichen Ausbaustandard. Die Kundin oder der Kunde kann hier noch Änderungswünsche anbringen (Malerarbeiten, Kücheneinrichtung, Boden- und Wandplatten usw.), sodass die Grenze von 5 Prozent rasch erreicht ist. In beiden genannten Fällen ist nicht einzusehen, warum es sich nicht mehr um einen Kaufvertrag, sondern um einen der Mehrwertsteuer unterstehenden Werkvertrag handeln soll. Für Immobilienkäufe ab Plan wird ja schliesslich ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag und nicht ein standardisierter Bauvertrag abgeschlossen.</p><p>Der Bundesrat wird daher beauftragt, die Anpassung der entsprechenden ESTV-Weisung anzuordnen und für Immobilienkäufe ab Plan die Steuerbefreiung beizubehalten.</p>
  • <p>Wie auch das frühere enthält das geltende Mehrwertsteuergesetz eine Steuerausnahme für den Verkauf eines Grundstückes. Steuerbar hingegen ist der Bau eines Gebäudes für Dritte. Wird ein Grundstück zuerst überbaut und dann verkauft, handelt es sich um einen steuerausgenommenen Kaufvertrag. Diesfalls baut der Bauherr auf eigene Rechnung und trägt somit das gesamte Verkaufsrisiko. Wird ein Grundstück (Boden) verkauft und erst später im Auftrag des Eigentümers überbaut, sind die Bauleistungen durch die entsprechenden Bauhandwerker zu versteuern. Wird ein Grundstück gleichzeitig mit einem Bauprojekt veräussert (Verkauf ab Plan), stellt sich die Frage, ob der Veräusserer erst auf eigene Rechnung baut und dann verkauft (steuerausgenommen) oder ob er das Grundstück verkauft und dann im Auftrag des Käufers baut (steuerbar).</p><p>Nach der Praxis der ESTV zum alten Mehrwertsteuergesetz galt das gesamte Bauprojekt als vom Veräusserer auf eigene Rechnung erstellt, wenn im Zeitpunkt des Baubeginns noch nicht sämtliche projektierten Einheiten verkauft waren. Nur wenn vor Baubeginn sämtliche Einheiten verkauft waren, handelte es sich um Bauen auf fremde Rechnung. Diese Unterscheidung spielte unter früherem Recht nur eine untergeordnete Rolle, da beim Bauen auf eigene Rechnung der baugewerbliche Eigenverbrauch abzurechnen war und damit eine annähernd gleich hohe Steuerbelastung anfiel wie beim Bauen auf fremde Rechnung.</p><p>Mit dem neuen Mehrwertsteuergesetz wurde die Besteuerung des baugewerblichen Eigenverbrauchs abgeschafft. Auf eigene Rechnung erstellte Bauten können somit ohne Steuer auf den eigenen Leistungen erstellt und steuerausgenommen verkauft werden. Es verbleibt einzig eine Taxe occulte auf den Materialeinkäufen und den durch Dritte ausgeführten Arbeiten sowie auf dem Gebrauch der eigenen Infrastruktur. Bauen auf fremde Rechnung ist wie bisher vollumfänglich steuerbar. Aufgrund dieser neuen Ausgangslage passte die ESTV die Praxis zur Abgrenzung von Bauen auf eigene bzw. fremde Rechnung per 1. Januar 2010 an. Neu wurde jede einzelne Einheit gesondert betrachtet: Lagen im Zeitpunkt des Baubeginns für eine Einheit noch keine abgeschlossenen Verträge vor, handelte es sich um Bauen auf eigene Rechnung, und der Verkauf war somit von der Steuer ausgenommen. Einheiten, für die vor Baubeginn Verträge abgeschlossen worden waren, galten hingegen als auf fremde Rechnung erstellt und waren zu versteuern.</p><p>Da diese Praxis auf Kritik stiess, änderte die ESTV nach Rücksprache mit Branchenvertretern ihre Praxis per 1. Juli 2010. Seitdem gilt ein Gebäude als auf eigene Rechnung erstellt, wenn nach dem Verkauf ab Plan nur noch Änderungen im Umfang von maximal 5 Prozent (bzw. 7 Prozent, wenn der Boden im Baurecht überlassen wird) des Pauschalpreises gemacht werden und der Käufer das Projekt höchstens zu 30 Prozent vorfinanziert. Bei dieser Praxis wird kritisiert, dass nach Vertragsschluss die mehrwertsteuerliche Behandlung noch ändern kann, abhängig vom Umfang der gewünschten Änderungen durch den Käufer (z. B. teurere Bodenbeläge oder sanitäre Anlagen). Aus diesen Gründen hat das EFD entschieden, die Praxis so anzupassen, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die mehrwertsteuerlichen Konsequenzen feststehen. </p><p>Eine generelle Steuerausnahme für die Veräusserung von Gebäuden ab Plan, wie von der Motion verlangt, ist mit dem geltenden Recht nicht vereinbar und war auch unter dem früheren Recht nicht möglich.</p> Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
  • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, die Anpassung der entsprechenden Weisung der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) anzuordnen, damit der Kauf von Immobilien ab Plan weiterhin von der Mehrwertsteuer befreit ist.</p>
  • Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf. Willen des Gesetzgebers respektieren
State
Erledigt
Related Affairs
Drafts
  • Index
    0
    Texts
    • <p>Artikel 21 Absatz 2 Ziffer 20 des neuen Mehrwertsteuergesetzes legt fest, dass die Übertragung und die Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken von der Steuer ausgenommen sind. Damit ist unmissverständlich klar, dass der Gesetzgeber Immobilienkäufe von jeglicher Besteuerung ausnehmen wollte, wie dies bereits im alten Mehrwertsteuergesetz der Fall war.</p><p>Die diesbezügliche Weisung der ESTV höhlt diesen Grundsatz jedoch aus: Für eine Steuerbefreiung setzt sie restriktive Bedingungen voraus, die mit den Gegebenheiten auf dem Markt der Immobilienkäufe ab Plan überhaupt nicht vereinbar sind. Die ESTV verteuert so auf unzulässige Art und Weise die Baukosten.</p><p>Ziffer 8.1.1.1 Buchstabe f der Mehrwertsteuer-Branchen-Info 04, "Baugewerbe", legt fest, dass die Bezahlung des Grundstücks erst nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen darf. Toleriert wird eine Anzahlung in der Höhe von höchstens 30 Prozent des Kaufpreises. Ausserdem werden nach Ziffer 8.1.1.2 bei der Bauausführung nur minimale Änderungen gegenüber dem Projekt zugelassen (höchstens 5 Prozent Mehrkosten). Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, so qualifiziert die ESTV den Vertrag als Werkvertrag und nicht als Kaufvertrag, weshalb das Geschäft der Steuer untersteht.</p><p>Diese beiden Bedingungen stehen in Widerspruch zu den tatsächlichen Verhältnissen auf dem Immobilienmarkt. Ein zum Verkauf bestimmtes Gebäude kann vor, während oder nach dem Bau verkauft werden. Die Finanzierung kann so erfolgen, dass bei der Beurkundung des Kaufs und während des Baus Teilzahlungen überwiesen werden. So lassen sich Baukredite vermeiden, die sowohl lästigen administrativen Aufwand verursachen als auch beträchtliche Kosten und Zinszahlungen zur Folge haben, was sich schlussendlich im Preis der Immobilie niederschlägt. Unsinnig ist auch das Verbot, in der Bauphase Änderungen vorzunehmen, deren Kosten die 5-Prozent-Grenze übersteigen. Die Verkaufspreise der Objekte beruhen auf einem durchschnittlichen Ausbaustandard. Die Kundin oder der Kunde kann hier noch Änderungswünsche anbringen (Malerarbeiten, Kücheneinrichtung, Boden- und Wandplatten usw.), sodass die Grenze von 5 Prozent rasch erreicht ist. In beiden genannten Fällen ist nicht einzusehen, warum es sich nicht mehr um einen Kaufvertrag, sondern um einen der Mehrwertsteuer unterstehenden Werkvertrag handeln soll. Für Immobilienkäufe ab Plan wird ja schliesslich ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag und nicht ein standardisierter Bauvertrag abgeschlossen.</p><p>Der Bundesrat wird daher beauftragt, die Anpassung der entsprechenden ESTV-Weisung anzuordnen und für Immobilienkäufe ab Plan die Steuerbefreiung beizubehalten.</p>
    • <p>Wie auch das frühere enthält das geltende Mehrwertsteuergesetz eine Steuerausnahme für den Verkauf eines Grundstückes. Steuerbar hingegen ist der Bau eines Gebäudes für Dritte. Wird ein Grundstück zuerst überbaut und dann verkauft, handelt es sich um einen steuerausgenommenen Kaufvertrag. Diesfalls baut der Bauherr auf eigene Rechnung und trägt somit das gesamte Verkaufsrisiko. Wird ein Grundstück (Boden) verkauft und erst später im Auftrag des Eigentümers überbaut, sind die Bauleistungen durch die entsprechenden Bauhandwerker zu versteuern. Wird ein Grundstück gleichzeitig mit einem Bauprojekt veräussert (Verkauf ab Plan), stellt sich die Frage, ob der Veräusserer erst auf eigene Rechnung baut und dann verkauft (steuerausgenommen) oder ob er das Grundstück verkauft und dann im Auftrag des Käufers baut (steuerbar).</p><p>Nach der Praxis der ESTV zum alten Mehrwertsteuergesetz galt das gesamte Bauprojekt als vom Veräusserer auf eigene Rechnung erstellt, wenn im Zeitpunkt des Baubeginns noch nicht sämtliche projektierten Einheiten verkauft waren. Nur wenn vor Baubeginn sämtliche Einheiten verkauft waren, handelte es sich um Bauen auf fremde Rechnung. Diese Unterscheidung spielte unter früherem Recht nur eine untergeordnete Rolle, da beim Bauen auf eigene Rechnung der baugewerbliche Eigenverbrauch abzurechnen war und damit eine annähernd gleich hohe Steuerbelastung anfiel wie beim Bauen auf fremde Rechnung.</p><p>Mit dem neuen Mehrwertsteuergesetz wurde die Besteuerung des baugewerblichen Eigenverbrauchs abgeschafft. Auf eigene Rechnung erstellte Bauten können somit ohne Steuer auf den eigenen Leistungen erstellt und steuerausgenommen verkauft werden. Es verbleibt einzig eine Taxe occulte auf den Materialeinkäufen und den durch Dritte ausgeführten Arbeiten sowie auf dem Gebrauch der eigenen Infrastruktur. Bauen auf fremde Rechnung ist wie bisher vollumfänglich steuerbar. Aufgrund dieser neuen Ausgangslage passte die ESTV die Praxis zur Abgrenzung von Bauen auf eigene bzw. fremde Rechnung per 1. Januar 2010 an. Neu wurde jede einzelne Einheit gesondert betrachtet: Lagen im Zeitpunkt des Baubeginns für eine Einheit noch keine abgeschlossenen Verträge vor, handelte es sich um Bauen auf eigene Rechnung, und der Verkauf war somit von der Steuer ausgenommen. Einheiten, für die vor Baubeginn Verträge abgeschlossen worden waren, galten hingegen als auf fremde Rechnung erstellt und waren zu versteuern.</p><p>Da diese Praxis auf Kritik stiess, änderte die ESTV nach Rücksprache mit Branchenvertretern ihre Praxis per 1. Juli 2010. Seitdem gilt ein Gebäude als auf eigene Rechnung erstellt, wenn nach dem Verkauf ab Plan nur noch Änderungen im Umfang von maximal 5 Prozent (bzw. 7 Prozent, wenn der Boden im Baurecht überlassen wird) des Pauschalpreises gemacht werden und der Käufer das Projekt höchstens zu 30 Prozent vorfinanziert. Bei dieser Praxis wird kritisiert, dass nach Vertragsschluss die mehrwertsteuerliche Behandlung noch ändern kann, abhängig vom Umfang der gewünschten Änderungen durch den Käufer (z. B. teurere Bodenbeläge oder sanitäre Anlagen). Aus diesen Gründen hat das EFD entschieden, die Praxis so anzupassen, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die mehrwertsteuerlichen Konsequenzen feststehen. </p><p>Eine generelle Steuerausnahme für die Veräusserung von Gebäuden ab Plan, wie von der Motion verlangt, ist mit dem geltenden Recht nicht vereinbar und war auch unter dem früheren Recht nicht möglich.</p> Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
    • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, die Anpassung der entsprechenden Weisung der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) anzuordnen, damit der Kauf von Immobilien ab Plan weiterhin von der Mehrwertsteuer befreit ist.</p>
    • Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf. Willen des Gesetzgebers respektieren

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