Fünfzig Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für eine Gesamtschau

ShortId
14.3832
Id
20143832
Updated
24.06.2025 23:52
Language
de
Title
Fünfzig Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für eine Gesamtschau
AdditionalIndexing
2846;1211;Mehrfamilienhaus;Auslegung des Rechts;Wohneigentum;Wohnung
1
  • L04K01020110, Wohneigentum
  • L03K010201, Wohnung
  • L04K01020105, Mehrfamilienhaus
  • L04K05030201, Auslegung des Rechts
PriorityCouncil1
Nationalrat
Texts
  • <p>Per 1. Januar 1965 wurde das Stockwerkeigentum ins ZGB (Art. 712a ff.) aufgenommen. Es prägt die Wohnsituation unzähliger Menschen in der Schweiz und hat sich etabliert.</p><p>Doch nach fünfzig Jahren ist der Zeitpunkt gekommen, das Stockwerkeigentum einmal auf gesetzgeberischen Anpassungsbedarf zu durchleuchten. Viele Fragen konnten zwar über die Jahrzehnte durch die Rechtsprechung geklärt werden. Andere Themen aber bergen weiterhin Schwierigkeiten und Risiken, die ihrer Lösung harren und die vor fünfzig Jahren noch nicht antizipiert wurden.</p><p>Als Beispiele für mögliche Themen des Berichtes seien folgende genannt:</p><p>1. Wenn Stockwerkeigentum an einem Baurecht begründet wird (Art. 712d Abs. 2 ZGB), kann das Baurecht in der Regel nur mit Unterschrift aller verlängert werden. Ein einziger Stockwerkeigentümer kann also den Untergang der Gemeinschaft herbeiführen.</p><p>2. Oft verweigern Versammlungen die Sanierung, weil kein oder kein genügend dotierter Erneuerungsfonds errichtet wurde. Die Gemeinschaft ihrerseits ist für einen Sanierungskredit nicht kreditfähig.</p><p>3. Die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes ist nicht geregelt. Dies führt zu zahlreichen ungelösten Fragen im Verhältnis zwischen Stockwerkeigentümer und Unternehmer/Investor (Wer ist Bauherr? Wer hat Mängelrechte geltend zu machen? Wer kann Änderungen am Bau beschliessen?).</p><p>Daneben gibt es eine Vielzahl weiterer möglicher Themen, so die Flexibilisierung der Gebäudeaufteilung, die Möglichkeiten der Gemeinschaft gegenüber Querulanten, die Sicherstellung der Beitragspflicht eines Stockwerkeigentümers, die Vereinfachung der Aktualisierung des Aufteilungsplans usw.</p><p>Der Bericht soll diese und allfällige andere Fragen beleuchten und auf gesetzgeberischen Handlungsbedarf abklopfen. Dort, wo Handlungsbedarf erkannt ist, soll der Bericht auch mögliche Lösungen skizzieren.</p>
  • <p>Aufgrund zwiespältiger Erfahrungen mit kantonalrechtlichen Formen des Stockwerkeigentums, namentlich seiner Anfälligkeit für Streitigkeiten, wurde das Institut erst 1965 in das ZGB aufgenommen. Das Bedürfnis, breiteren Bevölkerungskreisen, insbesondere dem Mittelstand, den Zugang zu Wohneigentum oder Geschäftslokalitäten zu erleichtern oder überhaupt erst zu ermöglichen, hat den Gesetzgeber dazu bewogen, gewisse Nachteile jedes gemeinschaftlichen Eigentums in Kauf zu nehmen. Diese Nachteile lassen sich denn auch nur beschränkt ausräumen.</p><p>Es liegt in der Natur des Stockwerkeigentums, dass der Boden und gewisse Bauteile von allen Stockwerkeigentümern gemeinschaftlich genutzt und unterhalten werden müssen. Die geltenden Bestimmungen wurden seinerzeit - gerade auch angesichts der verschiedenen Vorbehalte gegenüber dem Stockwerkeigentum - sorgfältig erarbeitet. Vermindert wurde das Konfliktpotenzial beispielsweise durch die Umschreibung der Stockwerkeinheiten als in sich abgeschlossene Gebäudeteile mit eigenem Zugang (s. Botschaft vom 7. Dezember 1962, BBl 1962 II, 1461ff.). Die heutige Verbreitung des Stockwerkeigentums lässt darauf schliessen, dass seine Ausgestaltung im geltenden Recht keine allzu gravierenden Mängel aufweist.</p><p>Im Rahmen der Teilrevision des Immobiliarsachenrechts, die auf den 1. Januar 2012 in Kraft getreten ist, wurden auch einige Bestimmungen im Bereich des Stockwerkeigentums (Art. 712e, 712f und 712g ZGB) neuen Bedürfnissen angepasst. Namentlich wurde die Aufhebung des Stockwerkeigentums in Fällen erleichtert, in denen das Gebäude wegen seines schlechten baulichen Zustands nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann. Eine Motion (Motion Leutenegger Filippo 12.3168), die darauf abzielte, die Quoren für die Beschlussfassung bei Gesamtsanierungen und Ersatzneubauten zu ändern, wurde vom Ständerat abgelehnt.</p><p>Die Bestimmungen über das Stockwerkeigentum sind zum grösseren Teil nicht zwingendes, sondern dispositives Recht, sie können demnach von den Beteiligten im Stockwerkeigentümerreglement oder durch Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft abgeändert werden. Viele Fragen können und müssen von den Stockwerkeigentümern im Stockwerkeigentümerreglement ihren Bedürfnissen entsprechend geregelt werden, z. B. die Beschlussfassung in der Stockwerkeigentümerversammlung, die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, die Speisung des Erneuerungsfonds und die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Eine sorgfältigere Abfassung dieser Reglemente kann in manchen Fällen späteren Auseinandersetzungen vorbeugen. Wünschbar wäre überdies eine noch gründlichere Orientierung der Käufer über die Vor- und Nachteile von Stockwerkeigentum durch die Notariate, Immobilienmakler und kreditgewährenden Banken. Bei grösseren Stockwerkeigentümergemeinschaften empfiehlt sich die Einsetzung eines fachkundigen Verwalters.</p><p>Der Umstand, dass eine Regelung 50-jährig wird, ist per se kein Grund für einen Bericht des Bundesrates betreffend eine allfällige Gesetzesrevision. Zudem haben Lehre und Rechtsprechung das Stockwerkeigentumsrecht reichhaltig behandelt. Ein dringender und umfassender legislativer Anpassungsbedarf ist nicht ersichtlich.</p> Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.
  • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, zu prüfen und in einem Bericht darzulegen, inwiefern im Stockwerkeigentumsrecht (Art. 712a ff. ZGB) fünfzig Jahre seit seiner Einführung Anpassungsbedarf besteht.</p>
  • Fünfzig Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für eine Gesamtschau
State
Erledigt
Related Affairs
Drafts
  • Index
    0
    Texts
    • <p>Per 1. Januar 1965 wurde das Stockwerkeigentum ins ZGB (Art. 712a ff.) aufgenommen. Es prägt die Wohnsituation unzähliger Menschen in der Schweiz und hat sich etabliert.</p><p>Doch nach fünfzig Jahren ist der Zeitpunkt gekommen, das Stockwerkeigentum einmal auf gesetzgeberischen Anpassungsbedarf zu durchleuchten. Viele Fragen konnten zwar über die Jahrzehnte durch die Rechtsprechung geklärt werden. Andere Themen aber bergen weiterhin Schwierigkeiten und Risiken, die ihrer Lösung harren und die vor fünfzig Jahren noch nicht antizipiert wurden.</p><p>Als Beispiele für mögliche Themen des Berichtes seien folgende genannt:</p><p>1. Wenn Stockwerkeigentum an einem Baurecht begründet wird (Art. 712d Abs. 2 ZGB), kann das Baurecht in der Regel nur mit Unterschrift aller verlängert werden. Ein einziger Stockwerkeigentümer kann also den Untergang der Gemeinschaft herbeiführen.</p><p>2. Oft verweigern Versammlungen die Sanierung, weil kein oder kein genügend dotierter Erneuerungsfonds errichtet wurde. Die Gemeinschaft ihrerseits ist für einen Sanierungskredit nicht kreditfähig.</p><p>3. Die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes ist nicht geregelt. Dies führt zu zahlreichen ungelösten Fragen im Verhältnis zwischen Stockwerkeigentümer und Unternehmer/Investor (Wer ist Bauherr? Wer hat Mängelrechte geltend zu machen? Wer kann Änderungen am Bau beschliessen?).</p><p>Daneben gibt es eine Vielzahl weiterer möglicher Themen, so die Flexibilisierung der Gebäudeaufteilung, die Möglichkeiten der Gemeinschaft gegenüber Querulanten, die Sicherstellung der Beitragspflicht eines Stockwerkeigentümers, die Vereinfachung der Aktualisierung des Aufteilungsplans usw.</p><p>Der Bericht soll diese und allfällige andere Fragen beleuchten und auf gesetzgeberischen Handlungsbedarf abklopfen. Dort, wo Handlungsbedarf erkannt ist, soll der Bericht auch mögliche Lösungen skizzieren.</p>
    • <p>Aufgrund zwiespältiger Erfahrungen mit kantonalrechtlichen Formen des Stockwerkeigentums, namentlich seiner Anfälligkeit für Streitigkeiten, wurde das Institut erst 1965 in das ZGB aufgenommen. Das Bedürfnis, breiteren Bevölkerungskreisen, insbesondere dem Mittelstand, den Zugang zu Wohneigentum oder Geschäftslokalitäten zu erleichtern oder überhaupt erst zu ermöglichen, hat den Gesetzgeber dazu bewogen, gewisse Nachteile jedes gemeinschaftlichen Eigentums in Kauf zu nehmen. Diese Nachteile lassen sich denn auch nur beschränkt ausräumen.</p><p>Es liegt in der Natur des Stockwerkeigentums, dass der Boden und gewisse Bauteile von allen Stockwerkeigentümern gemeinschaftlich genutzt und unterhalten werden müssen. Die geltenden Bestimmungen wurden seinerzeit - gerade auch angesichts der verschiedenen Vorbehalte gegenüber dem Stockwerkeigentum - sorgfältig erarbeitet. Vermindert wurde das Konfliktpotenzial beispielsweise durch die Umschreibung der Stockwerkeinheiten als in sich abgeschlossene Gebäudeteile mit eigenem Zugang (s. Botschaft vom 7. Dezember 1962, BBl 1962 II, 1461ff.). Die heutige Verbreitung des Stockwerkeigentums lässt darauf schliessen, dass seine Ausgestaltung im geltenden Recht keine allzu gravierenden Mängel aufweist.</p><p>Im Rahmen der Teilrevision des Immobiliarsachenrechts, die auf den 1. Januar 2012 in Kraft getreten ist, wurden auch einige Bestimmungen im Bereich des Stockwerkeigentums (Art. 712e, 712f und 712g ZGB) neuen Bedürfnissen angepasst. Namentlich wurde die Aufhebung des Stockwerkeigentums in Fällen erleichtert, in denen das Gebäude wegen seines schlechten baulichen Zustands nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann. Eine Motion (Motion Leutenegger Filippo 12.3168), die darauf abzielte, die Quoren für die Beschlussfassung bei Gesamtsanierungen und Ersatzneubauten zu ändern, wurde vom Ständerat abgelehnt.</p><p>Die Bestimmungen über das Stockwerkeigentum sind zum grösseren Teil nicht zwingendes, sondern dispositives Recht, sie können demnach von den Beteiligten im Stockwerkeigentümerreglement oder durch Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft abgeändert werden. Viele Fragen können und müssen von den Stockwerkeigentümern im Stockwerkeigentümerreglement ihren Bedürfnissen entsprechend geregelt werden, z. B. die Beschlussfassung in der Stockwerkeigentümerversammlung, die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, die Speisung des Erneuerungsfonds und die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Eine sorgfältigere Abfassung dieser Reglemente kann in manchen Fällen späteren Auseinandersetzungen vorbeugen. Wünschbar wäre überdies eine noch gründlichere Orientierung der Käufer über die Vor- und Nachteile von Stockwerkeigentum durch die Notariate, Immobilienmakler und kreditgewährenden Banken. Bei grösseren Stockwerkeigentümergemeinschaften empfiehlt sich die Einsetzung eines fachkundigen Verwalters.</p><p>Der Umstand, dass eine Regelung 50-jährig wird, ist per se kein Grund für einen Bericht des Bundesrates betreffend eine allfällige Gesetzesrevision. Zudem haben Lehre und Rechtsprechung das Stockwerkeigentumsrecht reichhaltig behandelt. Ein dringender und umfassender legislativer Anpassungsbedarf ist nicht ersichtlich.</p> Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.
    • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, zu prüfen und in einem Bericht darzulegen, inwiefern im Stockwerkeigentumsrecht (Art. 712a ff. ZGB) fünfzig Jahre seit seiner Einführung Anpassungsbedarf besteht.</p>
    • Fünfzig Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für eine Gesamtschau

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