Wirkungsbericht zu den Rechnungslegungsvorschriften für Immobilien im Rahmen des BVG

ShortId
19.3809
Id
20193809
Updated
28.07.2023 02:35
Language
de
Title
Wirkungsbericht zu den Rechnungslegungsvorschriften für Immobilien im Rahmen des BVG
AdditionalIndexing
2836;24;2846
1
PriorityCouncil1
Nationalrat
Texts
  • <p>Seit 2005 müssen Pensionskassen im Rahmen der zweiten Säule ihre Immobilienbestände nach dem Verkehrswert in ihren Büchern ausweisen. Dies hatte eine enorme buchhalterische Aufwertung der Immobilienbestände zur Folge und damit einhergehend eine Verkleinerung der rechnerischen Rendite bei gleichbleibenden Mieterträgen. Die neuen Rechnungslegungsvorschriften nach Swiss GAAP FER 26 haben somit eine mietpreistreibende Wirkung entfaltet, die je nach Alter des Immobilienbestandes massiv ist.</p><p>Die Mieten steigen in der Schweiz unaufhörlich, trotz massiver Bautätigkeit, trotz historisch tiefen Hypothekarzinsen und geringer Inflation. Zunehmend kann beobachtet werden, dass Pensionskassen viel zu früh Liegenschaften leerkünden und sanieren, um so die Mietpreise resp. die Rendite zu erhöhen, weil dies im bewohnten Zustand nicht möglich ist. Pensionskassen haben einen relevanten Marktanteil an schweizerischen Mietwohnungen, weshalb ein Erhöhungsdruck auf die Mieten allein aus rechnerisch-buchhalterischen Gründen als konjunkturrelevant bezeichnet werden kann. Dies, obwohl man sich nicht einmal in Kreisen von Experten einig ist, was denn im Immobilienbereich "true and fair" heisst, schwanken doch die Immobilienpreise regional stark, und etliche Bewertungsprobleme (anders als bei z. B. Aktien) prägen die Werte. Die Rechnungslegungsvorschriften bringen darüber hinaus Volatilität in die Vermögensbestände (und damit nötige Wertschwankungsreserven) und eine enorme Bürokratie mit sich, da die Bestände immer wieder neu bewertet werden müssen. Es ist legitim, die echten Vermögenswerte zu einem bestimmten Stichtag auszuweisen und damit die theoretischen stillen Reserven transparent zu machen. Diese Transparenz kann im Sinne einer Schattenrechnung hergestellt werden, die periodisch in die Anhänge der Rechnungen aufgenommen wird.</p><p>Für die Erhebung reichen Musterbeispiele, falls eine Vollerhebung zu aufwendig ist.</p>
  • <p>Das vertretene Anliegen ist identisch mit dem von der gleichen Urheberin stammenden Postulat 12.3439 vom 6. Juni 2012, das vom Nationalrat am 12. Juni 2014 entsprechend dem Antrag des Bundesrates abgelehnt wurde. Da auch die vorgebrachten Argumente in allen wesentlichen Punkten der damaligen Begründung entsprechen und sich bei den Rechnungslegungsvorschriften, die zur Diskussion gestellt werden, seither keine Änderungen ergaben, kann auf die Stellungnahme des Bundesrates vom 15. August 2012 verwiesen werden. </p><p>Die in der Begründung zusätzlich erwähnte Leerkündigungsproblematik führt zu keiner anderen Einschätzung. Es hängt in erster Linie von den Umständen des konkreten Einzelfalls ab, ob im Hinblick auf eine Liegenschaftssanierung eine Leerkündigung notwendig und zulässig ist. So ist gemäss Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichtes 4A_127/2017) eine Kündigung beispielsweise dann nicht schützenswert, wenn die Durchführung von Modernisierungsarbeiten durch das Verbleiben der Mieterschaft in der Wohnung nicht oder nur unwesentlich erschwert oder verzögert würde. Zu berücksichtigen ist ferner die Möglichkeit einer Mieterstreckung von bis zu vier Jahren bei Wohnräumen oder, je nach Lage des Mietobjekts, ein Leerstandrisiko. Solche Faktoren sind für die Festlegung und Umsetzung einer Sanierungsstrategie von weitaus grösserer Bedeutung als die Rechnungslegungsvorschriften nach BVG. </p> Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.
  • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, aufzuzeigen, welche Auswirkungen die Rechnungslegungsvorschriften im Rahmen des BVG, wonach Immobilien nach dem Verkehrswert geführt werden müssen, auf die Mieten, Renditen und Immobilienpreise haben. Gleichzeitig soll geprüft werden, was eine Rückkehr zur Rechnungslegung nach dem Anlagewert für Auswirkungen hätte, wobei der Verkehrswert in Form einer Schattenrechnung im Sinne der Transparenz periodisch weitergeführt werden sollte.</p>
  • Wirkungsbericht zu den Rechnungslegungsvorschriften für Immobilien im Rahmen des BVG
State
Erledigt
Related Affairs
Drafts
  • Index
    0
    Texts
    • <p>Seit 2005 müssen Pensionskassen im Rahmen der zweiten Säule ihre Immobilienbestände nach dem Verkehrswert in ihren Büchern ausweisen. Dies hatte eine enorme buchhalterische Aufwertung der Immobilienbestände zur Folge und damit einhergehend eine Verkleinerung der rechnerischen Rendite bei gleichbleibenden Mieterträgen. Die neuen Rechnungslegungsvorschriften nach Swiss GAAP FER 26 haben somit eine mietpreistreibende Wirkung entfaltet, die je nach Alter des Immobilienbestandes massiv ist.</p><p>Die Mieten steigen in der Schweiz unaufhörlich, trotz massiver Bautätigkeit, trotz historisch tiefen Hypothekarzinsen und geringer Inflation. Zunehmend kann beobachtet werden, dass Pensionskassen viel zu früh Liegenschaften leerkünden und sanieren, um so die Mietpreise resp. die Rendite zu erhöhen, weil dies im bewohnten Zustand nicht möglich ist. Pensionskassen haben einen relevanten Marktanteil an schweizerischen Mietwohnungen, weshalb ein Erhöhungsdruck auf die Mieten allein aus rechnerisch-buchhalterischen Gründen als konjunkturrelevant bezeichnet werden kann. Dies, obwohl man sich nicht einmal in Kreisen von Experten einig ist, was denn im Immobilienbereich "true and fair" heisst, schwanken doch die Immobilienpreise regional stark, und etliche Bewertungsprobleme (anders als bei z. B. Aktien) prägen die Werte. Die Rechnungslegungsvorschriften bringen darüber hinaus Volatilität in die Vermögensbestände (und damit nötige Wertschwankungsreserven) und eine enorme Bürokratie mit sich, da die Bestände immer wieder neu bewertet werden müssen. Es ist legitim, die echten Vermögenswerte zu einem bestimmten Stichtag auszuweisen und damit die theoretischen stillen Reserven transparent zu machen. Diese Transparenz kann im Sinne einer Schattenrechnung hergestellt werden, die periodisch in die Anhänge der Rechnungen aufgenommen wird.</p><p>Für die Erhebung reichen Musterbeispiele, falls eine Vollerhebung zu aufwendig ist.</p>
    • <p>Das vertretene Anliegen ist identisch mit dem von der gleichen Urheberin stammenden Postulat 12.3439 vom 6. Juni 2012, das vom Nationalrat am 12. Juni 2014 entsprechend dem Antrag des Bundesrates abgelehnt wurde. Da auch die vorgebrachten Argumente in allen wesentlichen Punkten der damaligen Begründung entsprechen und sich bei den Rechnungslegungsvorschriften, die zur Diskussion gestellt werden, seither keine Änderungen ergaben, kann auf die Stellungnahme des Bundesrates vom 15. August 2012 verwiesen werden. </p><p>Die in der Begründung zusätzlich erwähnte Leerkündigungsproblematik führt zu keiner anderen Einschätzung. Es hängt in erster Linie von den Umständen des konkreten Einzelfalls ab, ob im Hinblick auf eine Liegenschaftssanierung eine Leerkündigung notwendig und zulässig ist. So ist gemäss Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichtes 4A_127/2017) eine Kündigung beispielsweise dann nicht schützenswert, wenn die Durchführung von Modernisierungsarbeiten durch das Verbleiben der Mieterschaft in der Wohnung nicht oder nur unwesentlich erschwert oder verzögert würde. Zu berücksichtigen ist ferner die Möglichkeit einer Mieterstreckung von bis zu vier Jahren bei Wohnräumen oder, je nach Lage des Mietobjekts, ein Leerstandrisiko. Solche Faktoren sind für die Festlegung und Umsetzung einer Sanierungsstrategie von weitaus grösserer Bedeutung als die Rechnungslegungsvorschriften nach BVG. </p> Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.
    • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, aufzuzeigen, welche Auswirkungen die Rechnungslegungsvorschriften im Rahmen des BVG, wonach Immobilien nach dem Verkehrswert geführt werden müssen, auf die Mieten, Renditen und Immobilienpreise haben. Gleichzeitig soll geprüft werden, was eine Rückkehr zur Rechnungslegung nach dem Anlagewert für Auswirkungen hätte, wobei der Verkehrswert in Form einer Schattenrechnung im Sinne der Transparenz periodisch weitergeführt werden sollte.</p>
    • Wirkungsbericht zu den Rechnungslegungsvorschriften für Immobilien im Rahmen des BVG

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