Wie wirkt sich die Revision des Untervermietungsrechts auf Unternehmen aus?

ShortId
24.3725
Id
20243725
Updated
27.09.2024 15:02
Language
de
Title
Wie wirkt sich die Revision des Untervermietungsrechts auf Unternehmen aus?
AdditionalIndexing
2846;15;1211
1
PriorityCouncil1
Nationalrat
Texts
  • <p>Der Bundesrat ist sich bewusst, dass der Untervermietung im Bereich der Geschäftsraummiete eine wichtige Funktion zukommen kann. Sie bietet den Mietenden von Geschäftsräumen häufig eine Möglichkeit zur Schadensminderung, wenn beispielsweise ein schlechter Geschäftsgang eine Flächenreduktion erfordert.</p><p>In seiner Stellungnahme vom 19. Oktober 2022 zum Bericht der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N) vom 18. August 2022 betreffend die parlamentarische Initiative 15.455 «Missbräuchliche Untermiete vermeiden» (BBl 2022 2622) hatte der Bundesrat beantragt, auf den Erlassentwurf der RK-N nicht einzutreten. Er begründete dies unter anderem damit, dass er eine feste gesetzlich definierte zeitliche Begrenzung als nicht geeignet erachtet. Zudem hatte er darauf hingewiesen, dass insbesondere bei der Geschäftsraummiete die Untermiete in vielen Fällen länger als zwei Jahre dauert, da die Untermietenden Investitionen für Installationen tätigen, die sie in einem so kurzen Zeitraum nicht amortisieren können.</p><p>Wie das geltende Recht lässt jedoch auch der revidierte Artikel 262 des Obligationenrechts (OR; SR 220; BBl 2023 2288) über die Untermiete Raum für vertragliche Vereinbarungen, die zugunsten der Mieterschaft vom Gesetzestext abweichen. Gerade aufgrund des erwähnten Bedarfs an längerfristigen Untermietverhältnissen ist davon auszugehen, dass sich die Parteien von Geschäftsmietverträgen schon bisher über eine längere Untermietdauer verständigt haben und dies auch weiterhin tun werden. Dies umso mehr, als im Geschäftsmietbereich häufig ein umsatzabhängiger Mietzins vereinbart wird, für den auch Untermieterträge massgebend sind, so dass eine längerfristige Untervermietung im Interesse beider Vertragspartner, Eigentümer wie auch Hauptmieter, liegt. Die Zahlungsfähigkeit des Hauptmieters wird dadurch gestärkt, und die Vermieterschaft gewinnt an Sicherheit für die Mietzinseinnahmen.</p><p>Die Nichteinholung der schriftlichen Zustimmung für die Untermiete stellt indes auch im revidierten Recht noch keinen direkten Kündigungsgrund dar. Vielmehr muss der Vermieter eine schriftliche Mahnung aussprechen. Eine ausserordentliche Kündigung ist dann nur zulässig, wenn weiterhin kein schriftliches Untermietbegehren erfolgt oder wenn ein Grund vorliegt, der die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigt.</p><p>&nbsp;</p><p>Vor dem beschriebenen Hintergrund und weil es keine statistische Erhebung der Untermietverhältnisse im Geschäftsmietbereich gibt, lassen sich die Fragen des Interpellanten nicht exakt beantworten:</p><ol style="list-style-type:decimal;"><li>Wie im Bericht der RK-N vom 18. August 2022 (BBl 2022 2081) ausgeführt wird, sind durch die Gesetzesrevision keine Auswirkungen auf die Volkswirtschaft zu erwarten, jedoch wird die Rechtsposition der Vermieterschaft im Vergleich zum geltenden Recht verstärkt. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die verschärften Regeln für die Untermiete in Einzelfällen zu sozialen und wirtschaftlichen Nachteilen für die Geschäftsmietenden führen können.</li><li>Es ist nicht abschätzbar, wie viele der rund 390'000 Geschäftsmietenden davon betroffen wären. Die Revision dürfte sich insbesondere auf neu abzuschliessende Untermietverträge auswirken.</li><li>Infolgedessen ist auch nicht abschätzbar, ob und gegebenenfalls wie viele Unternehmen aufgrund der neuen Regelung ihre Tätigkeit einstellen müssen, respektive, ob und gegebenenfalls wie viele Arbeitsplätze dadurch gefährdet bzw. abgebaut werden könnten.</li></ol>
  • <p>Die Mehrheit des Parlaments hat die parlamentarische Initiative 15.455 von Ex-Nationalrat Hans Egloff, Präsident des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV Schweiz), angenommen. Damit wird faktisch das Recht der Mieterin oder des Mieters, alle oder einen Teil der gemieteten Räumlichkeiten unterzuvermieten, abgeschafft.</p><p>&nbsp;</p><p>Diese Revision wird auch stark betreffen:</p><p>&nbsp;</p><ul><li>das volljährige und finanziell unabhängige Kind, das bei einem Elternteil lebt, der den Mietvertrag hat, und einen Teil der Miete bezahlt,</li><li>die Rentnerin, die ein Zimmer an eine Studentin oder einen Studenten vermietet, oder die informellen "Studenten-WG",</li><li>das mietende Unternehmen, das gegen einen finanziellen Beitrag Räumlichkeiten mit einer Tochtergesellschaft, einem Subunternehmer, einem Partner usw. teilt.</li></ul><p>Der <i>Monitoringbericht Geschäftsmieten</i> (2020) spricht von 390'000 Geschäftsmietverträgen, und dies bei einem Bestand von 609'518 Unternehmen in der Schweiz.</p><p>&nbsp;</p><p>Die Entwicklungsstrategien von Unternehmen können dazu führen, dass sie Partnerschaften mit anderen Einheiten eingehen, um Synergien zu schaffen oder Kompetenzen zu teilen. Ein Instrument dieser Strategien ist die partielle Untervermietung.</p><p>&nbsp;</p><p>Mit der <i>De-facto</i>- Abschaffung eines gegenüber dem Vermieter durchsetzbaren Rechts auf Untervermietung kann sich der Vermieter in die Strategie seiner Mieterin oder seines Mieters einmischen und sie oder ihn beim Abschluss einer solchen Partnerschaft behindern, wenn diese eine Nutzungsüberlassung der Räumlichkeiten mit einer finanziellen Beteiligung beinhaltet oder länger als zwei Jahre dauert. Der Vermieter kann sogar einer Mieterin, die versehentlich keine schriftliche Genehmigung eingeholt hat, kündigen.</p><p>&nbsp;</p><p>Da diese Vorlage demnächst dem Volk zur Abstimmung vorgelegt wird, ist es wichtig, die wirtschaftlichen und sozialen Folgen einer Annahme für gewerbliche Mieterinnen und Mieter zu klären. Denn die Bedeutung dieser Revision für Letztere ist weitgehend unbekannt.</p><p>&nbsp;</p><p>Der Bundesrat wird gebeten, folgende Fragen zu beantworten:</p><p>&nbsp;</p><ol><li>Wie würde sich diese Revision auf Wirtschaft und Gesellschaft auswirken?</li><li>Wie viele Unternehmen sind tangiert und könnten daher in ihrer Entwicklung behindert werden?</li><li>Wie schätzt er die Gefahr ein, dass Unternehmen ihre Tätigkeit einstellen, ihren Tätigkeitsbereich und damit ihren Umsatz einschränken, und wie viele Arbeitsplätze könnten dadurch verloren gehen?</li></ol>
  • Wie wirkt sich die Revision des Untervermietungsrechts auf Unternehmen aus?
State
Stellungnahme zum Vorstoss liegt vor
Related Affairs
Drafts
  • Index
    0
    Texts
    • <p>Der Bundesrat ist sich bewusst, dass der Untervermietung im Bereich der Geschäftsraummiete eine wichtige Funktion zukommen kann. Sie bietet den Mietenden von Geschäftsräumen häufig eine Möglichkeit zur Schadensminderung, wenn beispielsweise ein schlechter Geschäftsgang eine Flächenreduktion erfordert.</p><p>In seiner Stellungnahme vom 19. Oktober 2022 zum Bericht der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N) vom 18. August 2022 betreffend die parlamentarische Initiative 15.455 «Missbräuchliche Untermiete vermeiden» (BBl 2022 2622) hatte der Bundesrat beantragt, auf den Erlassentwurf der RK-N nicht einzutreten. Er begründete dies unter anderem damit, dass er eine feste gesetzlich definierte zeitliche Begrenzung als nicht geeignet erachtet. Zudem hatte er darauf hingewiesen, dass insbesondere bei der Geschäftsraummiete die Untermiete in vielen Fällen länger als zwei Jahre dauert, da die Untermietenden Investitionen für Installationen tätigen, die sie in einem so kurzen Zeitraum nicht amortisieren können.</p><p>Wie das geltende Recht lässt jedoch auch der revidierte Artikel 262 des Obligationenrechts (OR; SR 220; BBl 2023 2288) über die Untermiete Raum für vertragliche Vereinbarungen, die zugunsten der Mieterschaft vom Gesetzestext abweichen. Gerade aufgrund des erwähnten Bedarfs an längerfristigen Untermietverhältnissen ist davon auszugehen, dass sich die Parteien von Geschäftsmietverträgen schon bisher über eine längere Untermietdauer verständigt haben und dies auch weiterhin tun werden. Dies umso mehr, als im Geschäftsmietbereich häufig ein umsatzabhängiger Mietzins vereinbart wird, für den auch Untermieterträge massgebend sind, so dass eine längerfristige Untervermietung im Interesse beider Vertragspartner, Eigentümer wie auch Hauptmieter, liegt. Die Zahlungsfähigkeit des Hauptmieters wird dadurch gestärkt, und die Vermieterschaft gewinnt an Sicherheit für die Mietzinseinnahmen.</p><p>Die Nichteinholung der schriftlichen Zustimmung für die Untermiete stellt indes auch im revidierten Recht noch keinen direkten Kündigungsgrund dar. Vielmehr muss der Vermieter eine schriftliche Mahnung aussprechen. Eine ausserordentliche Kündigung ist dann nur zulässig, wenn weiterhin kein schriftliches Untermietbegehren erfolgt oder wenn ein Grund vorliegt, der die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigt.</p><p>&nbsp;</p><p>Vor dem beschriebenen Hintergrund und weil es keine statistische Erhebung der Untermietverhältnisse im Geschäftsmietbereich gibt, lassen sich die Fragen des Interpellanten nicht exakt beantworten:</p><ol style="list-style-type:decimal;"><li>Wie im Bericht der RK-N vom 18. August 2022 (BBl 2022 2081) ausgeführt wird, sind durch die Gesetzesrevision keine Auswirkungen auf die Volkswirtschaft zu erwarten, jedoch wird die Rechtsposition der Vermieterschaft im Vergleich zum geltenden Recht verstärkt. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die verschärften Regeln für die Untermiete in Einzelfällen zu sozialen und wirtschaftlichen Nachteilen für die Geschäftsmietenden führen können.</li><li>Es ist nicht abschätzbar, wie viele der rund 390'000 Geschäftsmietenden davon betroffen wären. Die Revision dürfte sich insbesondere auf neu abzuschliessende Untermietverträge auswirken.</li><li>Infolgedessen ist auch nicht abschätzbar, ob und gegebenenfalls wie viele Unternehmen aufgrund der neuen Regelung ihre Tätigkeit einstellen müssen, respektive, ob und gegebenenfalls wie viele Arbeitsplätze dadurch gefährdet bzw. abgebaut werden könnten.</li></ol>
    • <p>Die Mehrheit des Parlaments hat die parlamentarische Initiative 15.455 von Ex-Nationalrat Hans Egloff, Präsident des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV Schweiz), angenommen. Damit wird faktisch das Recht der Mieterin oder des Mieters, alle oder einen Teil der gemieteten Räumlichkeiten unterzuvermieten, abgeschafft.</p><p>&nbsp;</p><p>Diese Revision wird auch stark betreffen:</p><p>&nbsp;</p><ul><li>das volljährige und finanziell unabhängige Kind, das bei einem Elternteil lebt, der den Mietvertrag hat, und einen Teil der Miete bezahlt,</li><li>die Rentnerin, die ein Zimmer an eine Studentin oder einen Studenten vermietet, oder die informellen "Studenten-WG",</li><li>das mietende Unternehmen, das gegen einen finanziellen Beitrag Räumlichkeiten mit einer Tochtergesellschaft, einem Subunternehmer, einem Partner usw. teilt.</li></ul><p>Der <i>Monitoringbericht Geschäftsmieten</i> (2020) spricht von 390'000 Geschäftsmietverträgen, und dies bei einem Bestand von 609'518 Unternehmen in der Schweiz.</p><p>&nbsp;</p><p>Die Entwicklungsstrategien von Unternehmen können dazu führen, dass sie Partnerschaften mit anderen Einheiten eingehen, um Synergien zu schaffen oder Kompetenzen zu teilen. Ein Instrument dieser Strategien ist die partielle Untervermietung.</p><p>&nbsp;</p><p>Mit der <i>De-facto</i>- Abschaffung eines gegenüber dem Vermieter durchsetzbaren Rechts auf Untervermietung kann sich der Vermieter in die Strategie seiner Mieterin oder seines Mieters einmischen und sie oder ihn beim Abschluss einer solchen Partnerschaft behindern, wenn diese eine Nutzungsüberlassung der Räumlichkeiten mit einer finanziellen Beteiligung beinhaltet oder länger als zwei Jahre dauert. Der Vermieter kann sogar einer Mieterin, die versehentlich keine schriftliche Genehmigung eingeholt hat, kündigen.</p><p>&nbsp;</p><p>Da diese Vorlage demnächst dem Volk zur Abstimmung vorgelegt wird, ist es wichtig, die wirtschaftlichen und sozialen Folgen einer Annahme für gewerbliche Mieterinnen und Mieter zu klären. Denn die Bedeutung dieser Revision für Letztere ist weitgehend unbekannt.</p><p>&nbsp;</p><p>Der Bundesrat wird gebeten, folgende Fragen zu beantworten:</p><p>&nbsp;</p><ol><li>Wie würde sich diese Revision auf Wirtschaft und Gesellschaft auswirken?</li><li>Wie viele Unternehmen sind tangiert und könnten daher in ihrer Entwicklung behindert werden?</li><li>Wie schätzt er die Gefahr ein, dass Unternehmen ihre Tätigkeit einstellen, ihren Tätigkeitsbereich und damit ihren Umsatz einschränken, und wie viele Arbeitsplätze könnten dadurch verloren gehen?</li></ol>
    • Wie wirkt sich die Revision des Untervermietungsrechts auf Unternehmen aus?

Back to List