Erarbeitung eines Mietzinsmodells auf der Grundlage missbräuchlicher Mietzinse

ShortId
25.3573
Id
20253573
Updated
14.11.2025 02:56
Language
de
Title
Erarbeitung eines Mietzinsmodells auf der Grundlage missbräuchlicher Mietzinse
AdditionalIndexing
2846;15
1
PriorityCouncil1
Nationalrat
Texts
  • <span><ol><li><span>Es trifft zu, dass die Studie der IAZI AG zeigt, dass institutionelle Eigentümerschaften typischerweise einen höheren Anteil Eigenfinanzierung ausweisen als andere Eigentümertypen. Der Zusammenhang zwischen Eigenkapitalanteil und dem Anteil an den Mietzinseinnahmen, der der Verzinsung des Eigenkapitals dient, ist offensichtlich. Ein hoher Anteil ist aber nicht gleichbedeutend mit einer hohen Eigenkapitalrendite. Die Rendite gibt das prozentuale Verhältnis des erzielten Gewinns zum eingesetzten Eigenkapital an. Je nach Zinsumfeld kann ein hoher Anteil an Eigenkapital die Rendite auf dem Eigenkapital auch schmälern. Die Studie zeigt aber auch, dass neben dem Eigentümertyp weitere Elemente den Ertrag beeinflussen können, so beispielsweise die für die «übrigen Kosten» ebenfalls massgebenden Faktoren wie Gebäudealter und Gebäudegrösse oder regulatorische Anforderungen, die für Pensionskassen oder Immobilienfonds gelten. Ebenfalls einen Einfluss auf die Fremdfinanzierungsquote haben zudem die Vorgaben zur Belastung von Grundstücken bei einer Verpfändung gemäss Artikel 96 der Kollektivanlageverordnung (KKV). Weiter ist auch die Höhe der erzielbaren Renditen anderer Kapitalanlagen wie Aktien oder Obligationen relevant, da diese einen Einfluss auf die insgesamt in den Mietimmobilienmarkt fliessenden Investitionen haben können. Diesbezüglich kann auf der Seite Fremdkapital auch die Ausgestaltung der von der FINMA als Mindeststandard anerkannten Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung eine Rolle spielen.</span></li></ol><p><span>&nbsp;</span></p><ol start="2"><li><span>Die Höhe der jeweiligen Rendite auf dem Eigenkapital wird durch die Studie nicht ausgewiesen. Ein hoher Anteil für die Verzinsung des Eigenkapitals an den Mietzinseinnahmen bedeutet jedoch, wie unter 1. erwähnt, nicht automatisch eine überhöhte Rendite. Die Eigenkapitalrendite kann in solchen Fällen auch weniger hoch sein als bei einem tieferen Eigenmittelanteil. Die Rendite ist abhängig von den Mietzinseinnahmen, aber auch von den Kosten für das Fremdkapital oder für den Unterhalt, den Betrieb und die Verwaltung sowie von der Höhe der investierten Eigenmittel. Massgeblich für die Missbräuchlichkeit ist schliesslich gemäss Rechtsprechung der um einen Zuschlag von 2 Prozentpunkten erhöhte mietrechtliche Referenzzinssatz. Somit beträgt derzeit die maximal zulässige Nettorendite 3,5 Prozent.</span></li></ol><p><span>&nbsp;</span></p><ol start="3"><li><span>Eine Überprüfung der Mietzinsen auf Missbräuchlichkeit war nicht Gegenstand des Studienauftrags. Eine Mietzinsüberprüfung nach absoluter Methode (Bruttorendite, Nettorendite oder Orts- und Quartierüblichkeit) erfolgt jeweils im Einzelfall und bezieht sich auf ein konkretes Mietobjekt sowie auf einen bestimmten Zeitpunkt. Sie würde zusätzliche Daten und Informationen erfordern, die für diese Studie nicht zur Verfügung standen. Die mögliche Implementierung eines neuen Mietzinsmodells sowie die Beurteilung, welche Basis dafür am besten geeignet wäre, sind Gegenstand eines Auftrags, den der Bundesrat am 21. März 2025 dem WBF (BWO) erteilt hat. </span></li></ol><p><span>&nbsp;</span></p><ol start="4"><li><span>Das Ergebnis der Abklärungen zu einem neuen Mietzinsmodell wird dem Bundesrat bis September 2026 unterbreitet. Aufgrund von Artikel 109 Absatz 1 der Bundesverfassung ist der Erlass von Vorschriften gegen missbräuchliche Mietzinse eine Aufgabe des Bundes. Der Bundesrat setzt sich im Rahmen seiner Zuständigkeit für dieses Ziel ein. </span><span>So hat er ebenfalls am 21. März 2025 mit Wirkung ab Oktober 2025 die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) dahingehend ergänzt, dass das in einigen Kantonen (ZH, ZG, LU, BS, GE, FR sowie partiell in NE und VD) obligatorische Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses zusätzlich den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Referenzzinssatzes und des Landesindexes der Konsumentenpreise enthalten muss. Diese Informationen ermöglichen es der Mieterschaft, sich ein besseres Bild über eine mögliche Missbräuchlichkeit und die Erfolgsaussichten einer allfälligen Anfechtung zu machen.</span></li></ol></span>
  • <p>Der Bundesrat überprüft das heutige Mietzinsmodell, welches die Grundlage für die Teuerungsüberwälzung und die Mietzinsanpassungen bei Referenzzinssatzveränderungen ist. Dazu hat das Büro IAZI eine Studie erstellt. IAZI hat folgende Kostenkategorien ausgewiesen: Zinskosten für das Fremdkapital, übrige Kosten wie Unterhalt und Betriebskosten und Vergütungskosten für die Fonds- oder Stiftungsleitung. Die Differenz all dieser Kostenfaktoren zum bezahlten Mietzins wird als Ertrag aus dem Eigenkapital bezeichnet. Dieser Ertrag aus dem Eigenkapital beträgt bei der Kategorie der Institutionellen bis 72 Prozent der gesamten Nettomiete. Im heute angewandten Mietzinsmodell beträgt der Anteil des Eigenkapitalrendite an der Nettomiete 28 Prozent. Diese Eigenkapitalrendite wird in der Studie nirgends in eine mietrechtlich korrekte Korrelation mit den effektiven Anlagekosten gesetzt. &nbsp;</p><p>Auf Grund der tiefen Zinsen könnte man davon ausgehen, dass die Kapitalkosten tiefer sind als im bestehenden Modell, das in einer Zeit mit höheren Zinsen erarbeitet wurde. Bei neu gekauften Liegenschaften deutet der hohe Anteil des Eigenkapitalertrags auf massiv überhöhte Kaufpreise hin. Im Bestand zeigt dieser Anteil, dass die Mietzinse komplett von den effektiven Kosten der Vermieterschaft entkoppelt sind. Die Vermutung ist naheliegend, dass die Eigenkapitalrendite so hoch ausfällt, weil diese Rendite in einem missbräuchlich hohen Bereich liegt.</p><p>Wir danken dem Bundesrat für die Beantwortung folgender Fragen:&nbsp;</p><p>1. Gemäss Studie haben Institutionelle einen hohen Anteil Eigenkapital und wenig Fremdkapital. Reicht aus Sicht des Bundesrats diese Erklärung um den sehr hohen Anteil der Eigenkapitalrendite zu erklären?</p><p>2. Teilt der Bundesrat die Meinung, dass dieser hohe Anteil der Eigenkapitalrendite auf flächendecken missbräuchliche Mietzinse hindeutet?</p><p>3. Weshalb wurden die ausgewerteten Mietzinse nicht auf ihre Missbräuchlichkeit überprüft? Können Mietzinse, die mit hoher Wahrscheinlichkeit auf einer missbräuchliche Rendite basieren, als Basis für ein Mietzinsmodell dienen?&nbsp;</p><p>4. Welche Schlussfolgerungen zieht der Bundesrat aus der Studie hinsichtlich der Missbräuchlichkeit vieler Mietzinse? Ist er bereit, die Bekämpfung der Missbräuchlichkeit zu verbessern?</p>
  • Erarbeitung eines Mietzinsmodells auf der Grundlage missbräuchlicher Mietzinse
State
Stellungnahme zum Vorstoss liegt vor
Related Affairs
Drafts
  • Index
    0
    Texts
    • <span><ol><li><span>Es trifft zu, dass die Studie der IAZI AG zeigt, dass institutionelle Eigentümerschaften typischerweise einen höheren Anteil Eigenfinanzierung ausweisen als andere Eigentümertypen. Der Zusammenhang zwischen Eigenkapitalanteil und dem Anteil an den Mietzinseinnahmen, der der Verzinsung des Eigenkapitals dient, ist offensichtlich. Ein hoher Anteil ist aber nicht gleichbedeutend mit einer hohen Eigenkapitalrendite. Die Rendite gibt das prozentuale Verhältnis des erzielten Gewinns zum eingesetzten Eigenkapital an. Je nach Zinsumfeld kann ein hoher Anteil an Eigenkapital die Rendite auf dem Eigenkapital auch schmälern. Die Studie zeigt aber auch, dass neben dem Eigentümertyp weitere Elemente den Ertrag beeinflussen können, so beispielsweise die für die «übrigen Kosten» ebenfalls massgebenden Faktoren wie Gebäudealter und Gebäudegrösse oder regulatorische Anforderungen, die für Pensionskassen oder Immobilienfonds gelten. Ebenfalls einen Einfluss auf die Fremdfinanzierungsquote haben zudem die Vorgaben zur Belastung von Grundstücken bei einer Verpfändung gemäss Artikel 96 der Kollektivanlageverordnung (KKV). Weiter ist auch die Höhe der erzielbaren Renditen anderer Kapitalanlagen wie Aktien oder Obligationen relevant, da diese einen Einfluss auf die insgesamt in den Mietimmobilienmarkt fliessenden Investitionen haben können. Diesbezüglich kann auf der Seite Fremdkapital auch die Ausgestaltung der von der FINMA als Mindeststandard anerkannten Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung eine Rolle spielen.</span></li></ol><p><span>&nbsp;</span></p><ol start="2"><li><span>Die Höhe der jeweiligen Rendite auf dem Eigenkapital wird durch die Studie nicht ausgewiesen. Ein hoher Anteil für die Verzinsung des Eigenkapitals an den Mietzinseinnahmen bedeutet jedoch, wie unter 1. erwähnt, nicht automatisch eine überhöhte Rendite. Die Eigenkapitalrendite kann in solchen Fällen auch weniger hoch sein als bei einem tieferen Eigenmittelanteil. Die Rendite ist abhängig von den Mietzinseinnahmen, aber auch von den Kosten für das Fremdkapital oder für den Unterhalt, den Betrieb und die Verwaltung sowie von der Höhe der investierten Eigenmittel. Massgeblich für die Missbräuchlichkeit ist schliesslich gemäss Rechtsprechung der um einen Zuschlag von 2 Prozentpunkten erhöhte mietrechtliche Referenzzinssatz. Somit beträgt derzeit die maximal zulässige Nettorendite 3,5 Prozent.</span></li></ol><p><span>&nbsp;</span></p><ol start="3"><li><span>Eine Überprüfung der Mietzinsen auf Missbräuchlichkeit war nicht Gegenstand des Studienauftrags. Eine Mietzinsüberprüfung nach absoluter Methode (Bruttorendite, Nettorendite oder Orts- und Quartierüblichkeit) erfolgt jeweils im Einzelfall und bezieht sich auf ein konkretes Mietobjekt sowie auf einen bestimmten Zeitpunkt. Sie würde zusätzliche Daten und Informationen erfordern, die für diese Studie nicht zur Verfügung standen. Die mögliche Implementierung eines neuen Mietzinsmodells sowie die Beurteilung, welche Basis dafür am besten geeignet wäre, sind Gegenstand eines Auftrags, den der Bundesrat am 21. März 2025 dem WBF (BWO) erteilt hat. </span></li></ol><p><span>&nbsp;</span></p><ol start="4"><li><span>Das Ergebnis der Abklärungen zu einem neuen Mietzinsmodell wird dem Bundesrat bis September 2026 unterbreitet. Aufgrund von Artikel 109 Absatz 1 der Bundesverfassung ist der Erlass von Vorschriften gegen missbräuchliche Mietzinse eine Aufgabe des Bundes. Der Bundesrat setzt sich im Rahmen seiner Zuständigkeit für dieses Ziel ein. </span><span>So hat er ebenfalls am 21. März 2025 mit Wirkung ab Oktober 2025 die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) dahingehend ergänzt, dass das in einigen Kantonen (ZH, ZG, LU, BS, GE, FR sowie partiell in NE und VD) obligatorische Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses zusätzlich den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Referenzzinssatzes und des Landesindexes der Konsumentenpreise enthalten muss. Diese Informationen ermöglichen es der Mieterschaft, sich ein besseres Bild über eine mögliche Missbräuchlichkeit und die Erfolgsaussichten einer allfälligen Anfechtung zu machen.</span></li></ol></span>
    • <p>Der Bundesrat überprüft das heutige Mietzinsmodell, welches die Grundlage für die Teuerungsüberwälzung und die Mietzinsanpassungen bei Referenzzinssatzveränderungen ist. Dazu hat das Büro IAZI eine Studie erstellt. IAZI hat folgende Kostenkategorien ausgewiesen: Zinskosten für das Fremdkapital, übrige Kosten wie Unterhalt und Betriebskosten und Vergütungskosten für die Fonds- oder Stiftungsleitung. Die Differenz all dieser Kostenfaktoren zum bezahlten Mietzins wird als Ertrag aus dem Eigenkapital bezeichnet. Dieser Ertrag aus dem Eigenkapital beträgt bei der Kategorie der Institutionellen bis 72 Prozent der gesamten Nettomiete. Im heute angewandten Mietzinsmodell beträgt der Anteil des Eigenkapitalrendite an der Nettomiete 28 Prozent. Diese Eigenkapitalrendite wird in der Studie nirgends in eine mietrechtlich korrekte Korrelation mit den effektiven Anlagekosten gesetzt. &nbsp;</p><p>Auf Grund der tiefen Zinsen könnte man davon ausgehen, dass die Kapitalkosten tiefer sind als im bestehenden Modell, das in einer Zeit mit höheren Zinsen erarbeitet wurde. Bei neu gekauften Liegenschaften deutet der hohe Anteil des Eigenkapitalertrags auf massiv überhöhte Kaufpreise hin. Im Bestand zeigt dieser Anteil, dass die Mietzinse komplett von den effektiven Kosten der Vermieterschaft entkoppelt sind. Die Vermutung ist naheliegend, dass die Eigenkapitalrendite so hoch ausfällt, weil diese Rendite in einem missbräuchlich hohen Bereich liegt.</p><p>Wir danken dem Bundesrat für die Beantwortung folgender Fragen:&nbsp;</p><p>1. Gemäss Studie haben Institutionelle einen hohen Anteil Eigenkapital und wenig Fremdkapital. Reicht aus Sicht des Bundesrats diese Erklärung um den sehr hohen Anteil der Eigenkapitalrendite zu erklären?</p><p>2. Teilt der Bundesrat die Meinung, dass dieser hohe Anteil der Eigenkapitalrendite auf flächendecken missbräuchliche Mietzinse hindeutet?</p><p>3. Weshalb wurden die ausgewerteten Mietzinse nicht auf ihre Missbräuchlichkeit überprüft? Können Mietzinse, die mit hoher Wahrscheinlichkeit auf einer missbräuchliche Rendite basieren, als Basis für ein Mietzinsmodell dienen?&nbsp;</p><p>4. Welche Schlussfolgerungen zieht der Bundesrat aus der Studie hinsichtlich der Missbräuchlichkeit vieler Mietzinse? Ist er bereit, die Bekämpfung der Missbräuchlichkeit zu verbessern?</p>
    • Erarbeitung eines Mietzinsmodells auf der Grundlage missbräuchlicher Mietzinse

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