Mietzinsmodell. Es herrscht dringender Handlungsbedarf

ShortId
25.3577
Id
20253577
Updated
14.11.2025 02:49
Language
de
Title
Mietzinsmodell. Es herrscht dringender Handlungsbedarf
AdditionalIndexing
2846;24;15
1
PriorityCouncil1
Nationalrat
Texts
  • <p>Das in der Schweiz gültige und für die Weitergabe von Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes anwendbare Mietzinsmodell ist gemäss dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI&nbsp;AG, das vom BWO mit der Durchführung einer <a href="https://che01.safelinks.protection.outlook.com/?url=https%3A%2F%2Fwww.bwo.admin.ch%2Fde%2Fpublication%3Fid%3D3vr5UlBLqRHN&amp;data=05%7C02%7Czs.kanzlei%40parl.admin.ch%7Ca17068a0942342c7468408ddbfa900b8%7C0cf3ddc638a5480885f1cae22925a1b0%7C0%7C0%7C638877454777392621%7CUnknown%7CTWFpbGZsb3d8eyJFbXB0eU1hcGkiOnRydWUsIlYiOiIwLjAuMDAwMCIsIlAiOiJXaW4zMiIsIkFOIjoiTWFpbCIsIldUIjoyfQ%3D%3D%7C0%7C%7C%7C&amp;sdata=8232UMLSBmR9y3CTWKYbHBUJLaFYjbOn21XOTxaHVDY%3D&amp;reserved=0">Studie</a> beauftragt wurde, vollkommen veraltet. Das Modell basiert noch auf der Idee, dass sich Mietwohnungen vorwiegend im Besitz von privaten Anlegerinnen und Anlegern mit kleinen Wohnimmobilien-Portfolios befinden. Die Marktstruktur hat sich aber stark verändert. Der Anteil der institutionellen Investoren hat stark zugenommen: 2000 waren es rund 20&nbsp;Prozent, 2024 lag ihr Anteil bei knapp 45&nbsp;Prozent. Diese Unternehmen haben nicht 60&nbsp;Prozent Fremdkapital, wovon im Modell ausgegangen wird, sondern im Durchschnitt 24&nbsp;Prozent. Sie verwenden nicht 30&nbsp;Prozent der Mieterträge für Betriebskosten, wie im Modell angenommen, sondern nur 20&nbsp;Prozent.</p><p>Diese Unternehmen profitieren also von einem zu hohen Ertrag auf ihr Eigenkapital. Dafür bezahlen müssen die Mieterinnen und Mieter, zugunsten von Aktionärinnen und Aktionären in der Schweiz und im Ausland.</p><p>Die IAZI&nbsp;AG umreisst ein neues Modell. Dieses ist in vielerlei Hinsicht fraglich. Dennoch ist eine rasche Änderung nötig und es braucht eine Revision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. Sie wurde für «Frühjahr&nbsp;2025» angekündigt, ist aber immer noch nicht verabschiedet. Nichts zu tun, ist nicht mehr vertretbar und kommt die Mieterinnen und Mieter in der Schweiz teuer zu stehen. Wenn der Referenzzinssatz erhöht wird, kommt es zu übermässigen Mieterhöhungen, wenn er gesenkt wird, werden die Mieten zu wenig gesenkt.</p>
  • <span><ol><li><span>Der Bundesrat ist am 20. Dezember 2024 über die Resultate der Studie zur Überprüfung des derzeitigen Mietzinsmodells informiert worden. Gemäss der Studie entspricht das Mietzinsmodell in mehreren Punkten nicht mehr der heutigen Realität auf dem Wohnungsmarkt. Allerdings fehlen in der Studie fundierte Aussagen zur Kostenstruktur privater Vermieter. Der Bundesrat hat am 21. März 2025 dem WBF (BWO) den Auftrag erteilt, das geltende Mietzinsmodell und die Regeln über die Anpassung der Mietzinse zu überarbeiten. </span></li><li><span>Die Höhe der jeweiligen Rendite auf dem Eigenkapital wird durch die Studie nicht ausgewiesen. Ein hoher Anteil des Eigenkapitalertrags an den Mietzinseinnahmen bedeutet nicht automatisch eine überhöhte Rendite auf den eingesetzten Eigenmitteln. Die Eigenkapitalrendite kann in solchen Fällen auch weniger hoch sein als bei einem tieferen Eigenmittelanteil. Die Rendite ist im Einzelfall abhängig von den Mietzinseinnahmen, aber auch von den Kosten für das Fremdkapital oder für den Unterhalt, Betrieb und die Verwaltung. Zudem ist die Höhe der investierten Eigenmittel (teuerungsangepasst) massgebend. </span></li><li><span>Das Bundesamt für Statistik hat für den Zeitraum 2017 bis 2024 den Eigentümertyp der Mietwohnungen in der Schweiz ausgewiesen (</span><a href="https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen/wohnungen/mietwohnungen.assetdetail.33947561.html"><u><span>Link</span></u></a><span>). Die Erhebung zeigt für 2017, dass sich 7,0 % der Mietwohnungen im Eigentum von Immobiliengesellschaften oder Baufirmen und 32,4 % im Eigentum von anderen Aktiengesellschaften (AG), anderen Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) oder anderen Genossenschaften als Wohnbaugenossenschaften befanden. Der Anteil der Mietwohnungen im Eigentum von Privatpersonen belief sich 2017 auf 49,0 %. 2024 waren 8,4 % der Mietwohnungen im Eigentum von Immobiliengesellschaften oder Baufirmen, 36,0 % im Eigentum von anderen AGs, GmbHs oder Genossenschaften. Der Anteil der Mietwohnungen im Eigentum von Privatpersonen belief sich 2024 auf 43,2 %. Die künftige Entwicklung ist unsicher. Die Daten des BFS zeigen Bewegungen in beide Richtungen. Die Komplexität um Renditeimmobilien hat jedoch zugenommen und mit ihr das Projektierungsrisiko, was in der Tendenz für einen weiter steigenden Anteil der institutionellen Eigentümer spricht.</span></li><li><span>Tiefe Fremdkapitalkosten alleine führen nicht automatisch zu höheren Immobilienpreisen. Kapitalisierungssätze sind von Zinsen und Zinserwartungen abhängig, diese wiederum von der Geldpolitik der SNB. Immobilienpreise bilden sich durch Angebot und Nachfrage. Auch die von der FINMA als Mindeststandard anerkannten Finanzierungsvorschriften der Schweizerischen Bankiervereinigung können einen Einfluss haben. Eine Verschärfung der Lex Koller, die derzeit geprüft wird, könnte zu einer stärkeren Einschränkung des Immobilienerwerbs für Personen im Ausland und damit zu einer Dämpfung der Nachfrage führen. Der Bund greift nicht direkt in die Preisbildung im Immobilienmarkt ein. Er ist jedoch im Rahmen des zusammen mit Kantonen, Städten und Gemeinden erarbeiteten Aktionsplans Wohnungsknappheit bestrebt, dafür zu sorgen, dass genügend angemessener Wohnraum zu zahlbaren Bedingungen und am richtigen Ort vorhanden ist. Die Massnahmen zielen darauf ab, die Innenentwicklung zu erleichtern und qualitätsvoll umzusetzen, Verfahren zu stärken und zu beschleunigen sowie genügend preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum sicherzustellen.</span></li><li><span>Die Studie der IAZI AG zeigt, dass sich die verschiedenen Kostenanteile des Mietzinses in den vergangenen Jahrzehnten verändert haben. So liegen heute die übrigen Kosten sowie jene für die Fremdfinanzierung vor allem bei institutionellen Investoren unter den Anteilen des geltenden Modells. Aus diesem Grund hat der Bundesrat dem WBF (BWO) den in Antwort 1 erwähnten Auftrag zur Überprüfung und Anpassung des Mietzinsmodells erteilt. </span></li></ol><p><span>Ebenfalls am 21. März 2025 hat der Bundesrat mit Wirkung ab Oktober 2025 die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) dahingehend ergänzt, dass das in einigen Kantonen (ZH, ZG, LU, BS, GE, FR sowie partiell in NE und VD) obligatorische Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses zusätzlich den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Referenzzinssatzes und des Landesindexes der Konsumentenpreise enthalten muss. Diese Informationen ermöglichen es der Mieterschaft, sich ein besseres Bild über eine mögliche Missbräuchlichkeit und die Erfolgsaussichten einer allfälligen Anfechtung zu machen.</span></p><ol start="6"><li><span>Welche Anpassungen zielführend sein könnten und auf welcher Basis ein künftiges Mietzinsmodell beruhen könnte, wird das Ergebnis der Abklärungen zeigen, das dem Bundesrat bis Ende September 2026 zu unterbreiten ist. </span></li></ol></span>
  • <p>Ich bitte den Bundesrat um die Beantwortung folgender Fragen:</p><ul style="list-style-type:disc;"><li>Wie beurteilt der Bundesrat die Ergebnisse der kürzlich im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) durchgeführten Studie, gemäss derer das Mietzinsmodell weitgehend veraltet ist?</li><li>Kann er angeben, welchen durchschnittlichen Ertrag auf das Eigenkapital die Immobiliengesellschaften aufgrund der Verzerrungen durch das Modell zu ihren Gunsten erzielen?</li><li>Kann er bestätigen, dass der Anteil der Mietwohnungen, die sich im Besitz von Immobiliengesellschaften und -fonds befinden, seit 2000 zugenommen hat, und nimmt er an, dass der Anteil der institutionellen Investoren weiter steigen wird?</li><li>Beabsichtigt er, Massnahmen zu ergreifen, um zu verhindern, dass es auf dem Immobilienmarkt angesichts der Tendenz zu sinkenden Zinsen erneut zu einer Preisspirale kommt?&nbsp;</li><li>Warum hat er nach der Veröffentlichung der Studie nicht rasch Massnahmen ergriffen?</li><li>Teilt er die Ansicht, dass ein Teuerungsausgleich auf dem gesamten Eigenkapital in Anbetracht der aus der Studie hervorgegangenen neuen Zahlen nicht zweckdienlich wäre und dass dabei andere Faktoren nicht genügend berücksichtigt würden?</li></ul>
  • Mietzinsmodell. Es herrscht dringender Handlungsbedarf
State
Stellungnahme zum Vorstoss liegt vor
Related Affairs
Drafts
  • Index
    0
    Texts
    • <p>Das in der Schweiz gültige und für die Weitergabe von Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes anwendbare Mietzinsmodell ist gemäss dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI&nbsp;AG, das vom BWO mit der Durchführung einer <a href="https://che01.safelinks.protection.outlook.com/?url=https%3A%2F%2Fwww.bwo.admin.ch%2Fde%2Fpublication%3Fid%3D3vr5UlBLqRHN&amp;data=05%7C02%7Czs.kanzlei%40parl.admin.ch%7Ca17068a0942342c7468408ddbfa900b8%7C0cf3ddc638a5480885f1cae22925a1b0%7C0%7C0%7C638877454777392621%7CUnknown%7CTWFpbGZsb3d8eyJFbXB0eU1hcGkiOnRydWUsIlYiOiIwLjAuMDAwMCIsIlAiOiJXaW4zMiIsIkFOIjoiTWFpbCIsIldUIjoyfQ%3D%3D%7C0%7C%7C%7C&amp;sdata=8232UMLSBmR9y3CTWKYbHBUJLaFYjbOn21XOTxaHVDY%3D&amp;reserved=0">Studie</a> beauftragt wurde, vollkommen veraltet. Das Modell basiert noch auf der Idee, dass sich Mietwohnungen vorwiegend im Besitz von privaten Anlegerinnen und Anlegern mit kleinen Wohnimmobilien-Portfolios befinden. Die Marktstruktur hat sich aber stark verändert. Der Anteil der institutionellen Investoren hat stark zugenommen: 2000 waren es rund 20&nbsp;Prozent, 2024 lag ihr Anteil bei knapp 45&nbsp;Prozent. Diese Unternehmen haben nicht 60&nbsp;Prozent Fremdkapital, wovon im Modell ausgegangen wird, sondern im Durchschnitt 24&nbsp;Prozent. Sie verwenden nicht 30&nbsp;Prozent der Mieterträge für Betriebskosten, wie im Modell angenommen, sondern nur 20&nbsp;Prozent.</p><p>Diese Unternehmen profitieren also von einem zu hohen Ertrag auf ihr Eigenkapital. Dafür bezahlen müssen die Mieterinnen und Mieter, zugunsten von Aktionärinnen und Aktionären in der Schweiz und im Ausland.</p><p>Die IAZI&nbsp;AG umreisst ein neues Modell. Dieses ist in vielerlei Hinsicht fraglich. Dennoch ist eine rasche Änderung nötig und es braucht eine Revision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. Sie wurde für «Frühjahr&nbsp;2025» angekündigt, ist aber immer noch nicht verabschiedet. Nichts zu tun, ist nicht mehr vertretbar und kommt die Mieterinnen und Mieter in der Schweiz teuer zu stehen. Wenn der Referenzzinssatz erhöht wird, kommt es zu übermässigen Mieterhöhungen, wenn er gesenkt wird, werden die Mieten zu wenig gesenkt.</p>
    • <span><ol><li><span>Der Bundesrat ist am 20. Dezember 2024 über die Resultate der Studie zur Überprüfung des derzeitigen Mietzinsmodells informiert worden. Gemäss der Studie entspricht das Mietzinsmodell in mehreren Punkten nicht mehr der heutigen Realität auf dem Wohnungsmarkt. Allerdings fehlen in der Studie fundierte Aussagen zur Kostenstruktur privater Vermieter. Der Bundesrat hat am 21. März 2025 dem WBF (BWO) den Auftrag erteilt, das geltende Mietzinsmodell und die Regeln über die Anpassung der Mietzinse zu überarbeiten. </span></li><li><span>Die Höhe der jeweiligen Rendite auf dem Eigenkapital wird durch die Studie nicht ausgewiesen. Ein hoher Anteil des Eigenkapitalertrags an den Mietzinseinnahmen bedeutet nicht automatisch eine überhöhte Rendite auf den eingesetzten Eigenmitteln. Die Eigenkapitalrendite kann in solchen Fällen auch weniger hoch sein als bei einem tieferen Eigenmittelanteil. Die Rendite ist im Einzelfall abhängig von den Mietzinseinnahmen, aber auch von den Kosten für das Fremdkapital oder für den Unterhalt, Betrieb und die Verwaltung. Zudem ist die Höhe der investierten Eigenmittel (teuerungsangepasst) massgebend. </span></li><li><span>Das Bundesamt für Statistik hat für den Zeitraum 2017 bis 2024 den Eigentümertyp der Mietwohnungen in der Schweiz ausgewiesen (</span><a href="https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen/wohnungen/mietwohnungen.assetdetail.33947561.html"><u><span>Link</span></u></a><span>). Die Erhebung zeigt für 2017, dass sich 7,0 % der Mietwohnungen im Eigentum von Immobiliengesellschaften oder Baufirmen und 32,4 % im Eigentum von anderen Aktiengesellschaften (AG), anderen Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) oder anderen Genossenschaften als Wohnbaugenossenschaften befanden. Der Anteil der Mietwohnungen im Eigentum von Privatpersonen belief sich 2017 auf 49,0 %. 2024 waren 8,4 % der Mietwohnungen im Eigentum von Immobiliengesellschaften oder Baufirmen, 36,0 % im Eigentum von anderen AGs, GmbHs oder Genossenschaften. Der Anteil der Mietwohnungen im Eigentum von Privatpersonen belief sich 2024 auf 43,2 %. Die künftige Entwicklung ist unsicher. Die Daten des BFS zeigen Bewegungen in beide Richtungen. Die Komplexität um Renditeimmobilien hat jedoch zugenommen und mit ihr das Projektierungsrisiko, was in der Tendenz für einen weiter steigenden Anteil der institutionellen Eigentümer spricht.</span></li><li><span>Tiefe Fremdkapitalkosten alleine führen nicht automatisch zu höheren Immobilienpreisen. Kapitalisierungssätze sind von Zinsen und Zinserwartungen abhängig, diese wiederum von der Geldpolitik der SNB. Immobilienpreise bilden sich durch Angebot und Nachfrage. Auch die von der FINMA als Mindeststandard anerkannten Finanzierungsvorschriften der Schweizerischen Bankiervereinigung können einen Einfluss haben. Eine Verschärfung der Lex Koller, die derzeit geprüft wird, könnte zu einer stärkeren Einschränkung des Immobilienerwerbs für Personen im Ausland und damit zu einer Dämpfung der Nachfrage führen. Der Bund greift nicht direkt in die Preisbildung im Immobilienmarkt ein. Er ist jedoch im Rahmen des zusammen mit Kantonen, Städten und Gemeinden erarbeiteten Aktionsplans Wohnungsknappheit bestrebt, dafür zu sorgen, dass genügend angemessener Wohnraum zu zahlbaren Bedingungen und am richtigen Ort vorhanden ist. Die Massnahmen zielen darauf ab, die Innenentwicklung zu erleichtern und qualitätsvoll umzusetzen, Verfahren zu stärken und zu beschleunigen sowie genügend preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum sicherzustellen.</span></li><li><span>Die Studie der IAZI AG zeigt, dass sich die verschiedenen Kostenanteile des Mietzinses in den vergangenen Jahrzehnten verändert haben. So liegen heute die übrigen Kosten sowie jene für die Fremdfinanzierung vor allem bei institutionellen Investoren unter den Anteilen des geltenden Modells. Aus diesem Grund hat der Bundesrat dem WBF (BWO) den in Antwort 1 erwähnten Auftrag zur Überprüfung und Anpassung des Mietzinsmodells erteilt. </span></li></ol><p><span>Ebenfalls am 21. März 2025 hat der Bundesrat mit Wirkung ab Oktober 2025 die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) dahingehend ergänzt, dass das in einigen Kantonen (ZH, ZG, LU, BS, GE, FR sowie partiell in NE und VD) obligatorische Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses zusätzlich den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Referenzzinssatzes und des Landesindexes der Konsumentenpreise enthalten muss. Diese Informationen ermöglichen es der Mieterschaft, sich ein besseres Bild über eine mögliche Missbräuchlichkeit und die Erfolgsaussichten einer allfälligen Anfechtung zu machen.</span></p><ol start="6"><li><span>Welche Anpassungen zielführend sein könnten und auf welcher Basis ein künftiges Mietzinsmodell beruhen könnte, wird das Ergebnis der Abklärungen zeigen, das dem Bundesrat bis Ende September 2026 zu unterbreiten ist. </span></li></ol></span>
    • <p>Ich bitte den Bundesrat um die Beantwortung folgender Fragen:</p><ul style="list-style-type:disc;"><li>Wie beurteilt der Bundesrat die Ergebnisse der kürzlich im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) durchgeführten Studie, gemäss derer das Mietzinsmodell weitgehend veraltet ist?</li><li>Kann er angeben, welchen durchschnittlichen Ertrag auf das Eigenkapital die Immobiliengesellschaften aufgrund der Verzerrungen durch das Modell zu ihren Gunsten erzielen?</li><li>Kann er bestätigen, dass der Anteil der Mietwohnungen, die sich im Besitz von Immobiliengesellschaften und -fonds befinden, seit 2000 zugenommen hat, und nimmt er an, dass der Anteil der institutionellen Investoren weiter steigen wird?</li><li>Beabsichtigt er, Massnahmen zu ergreifen, um zu verhindern, dass es auf dem Immobilienmarkt angesichts der Tendenz zu sinkenden Zinsen erneut zu einer Preisspirale kommt?&nbsp;</li><li>Warum hat er nach der Veröffentlichung der Studie nicht rasch Massnahmen ergriffen?</li><li>Teilt er die Ansicht, dass ein Teuerungsausgleich auf dem gesamten Eigenkapital in Anbetracht der aus der Studie hervorgegangenen neuen Zahlen nicht zweckdienlich wäre und dass dabei andere Faktoren nicht genügend berücksichtigt würden?</li></ul>
    • Mietzinsmodell. Es herrscht dringender Handlungsbedarf

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