Hitzeschutz im Mietrecht. Klare Regeln für Mietzinsreduktionen

ShortId
25.4247
Id
20254247
Updated
21.11.2025 20:47
Language
de
Title
Hitzeschutz im Mietrecht. Klare Regeln für Mietzinsreduktionen
AdditionalIndexing
52;2846
1
PriorityCouncil1
Nationalrat
Texts
  • <p>Die steigenden Temperaturen infolge des Klimawandels wirken sich zunehmend auf den Wohnkomfort aus. Besonders in dicht bebauten Dorfkernen und Stadtzentren heizen sich Gebäude im Sommer stark auf. Ohne wirksame Beschattungssysteme oder Begrünungen kann der solare Energieeintrag in ein ungeschütztes Gebäude bis zu 800 W/m² betragen. Dies führt rasch zu Überhitzung, eingeschränkter Nutzbarkeit und gesundheitlichen Belastungen.</p><p>&nbsp;</p><p>Für Deutschland zeigte eine Studie des Instituts für Bauforschung (Hauser, 2023): Innenräume könnten bis 2045 bis zu sechsmal mehr Tage mit Temperaturen über 30 °C aufweisen, wenn keine präventiven Massnahmen getroffen werden. Zu hohe oder zu tiefe Temperaturen gelten mietrechtlich grundsätzlich als Mangel. Doch während bei Nutzungseinschränkung durch Baulärm (OR Art. 259a) klare Vorgaben für Mietzinsreduktionen bestehen, fehlt eine entsprechende Regelung bei Hitzemängeln.</p><p>&nbsp;</p><p>Das Bundesgericht hat festgehalten, dass übermässig hohe Innenraumtemperaturen von +3-+5° grundsätzlich als Mangel gelten können. Allerdings beschränkt sich dies auf baulich verursachte Fälle, wie ungenügende Isolation oder fehlende Sonnenstoren. Es herrscht Klärungsbedarf, wie der Mangel je nach Alter, Standard und Mietpreis des Mietobjekts anzuerkennen ist.&nbsp;</p><p>&nbsp;</p><p>Die Folge der heutigen Situation ist eine unsichere Rechtslage für Mieterinnen und Mieter wie auch für Vermieterinnen und Vermieter. Mit einer Anpassung der gesetzlichen Grundlagen sollen übermässige Innenraumtemperaturen in Mietobjekten als Mängel im Sinne des Obligationenrechts klar geregelt werden. Dabei sind insbesondere einheitliche Kriterien zur Bemessung des Mangels (Temperaturschwellen, Dauer und Ausmass der Erhitzung), standardisierte Mietzinsreduktionen sowie Vorgaben für präventive bauliche Massnahmen&nbsp;(z. B. Sonnenschutz, Begrünungen) zu prüfen. Dadurch kann Rechtssicherheit für Mietende und Vermietende geschaffen werden und die notwendige Klimaanpassung im Mietrecht sichergestellt werden.</p>
  • <span><p><span>Weist eine Mietsache Mängel auf, die den vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigen, sind die Bestimmungen von Artikel 259a ff. Obligationenrecht (OR; SR 220) anwendbar. Die Mieterschaft kann insbesondere die Behebung des Mangels sowie eine angemessene Mietzinsreduktion verlangen. Die Mietzinsreduktion ist geschuldet ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat, bis zur Behebung des Mangels. Der Begriff des Mangels setzt den Vergleich zwischen dem tatsächlichen und dem vereinbarten Zustand der Mietsache voraus.</span></p><p><span>In Bezug auf die Raumtemperatur liegt der Normalwert gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts (4A_581/2016) für eine Wohnung bei 20 bis 21 Grad, beziehungsweise bei 19 bis 20 Grad bei einer Wohnung mit Minergie-Standard. Eine Abweichung von 3 bis 5 Grad stellt in der Regel einen Mangel dar, der eine Mietzinsreduktion rechtfertigt.</span></p><p><span>Ob ein Mangel vorliegt und in welchem Ausmass ein solcher einen Anspruch auf Mietzinsreduktion begründet, ist immer aufgrund des konkreten Sachverhalts des Einzelfalls zu beurteilen. Gleiches gilt für die Frage, ob und welche Massnahmen zur Behebung eines Mangels ergriffen werden müssen. Die diesbezügliche Beurteilung erfolgt meistens gestützt auf eine durch Baufachleute vorgenommene Einschätzung und bezieht sich jeweils auf das konkret zur Beurteilung stehende Mietobjekt. Dabei ist auch das Gebäudealter zu berücksichtigen. Bezüglich Wärmeisolation ist bei einem Altbau nicht derselbe Standard zu erwarten wie bei einem Neubau, was sich nicht zuletzt auch in Form eines tieferen Mietzinses äussern kann.</span></p><p><span>Hinzu kommt, dass gerade die angesprochene Situation in Ortszentren in vielen Fällen nicht nur durch den Zustand des jeweiligen Mietobjekts begründet ist, sondern von weiteren Faktoren abhängt, wie Grösse der Ortschaft, Bebauungsdichte, Durchlüftung, Vegetationsanteil oder Anteil der versiegelten Bodenfläche. Schliesslich ist, sofern ein verbesserter Hitzeschutz über entsprechende Bauregeln erfolgen sollte, darauf hinzuweisen, dass für solche Bestimmungen nicht der Bund zuständig ist. Dies aufgrund der durch Artikel 3 der Bundesverfassung statuierten generellen Gesetzgebungskompetenz der Kantone.</span></p><p><span>Vor diesem Hintergrund erscheint es weder notwendig noch realistisch, die Bestimmungen im OR oder auf Verordnungsstufe so anzupassen, dass Klarheit darüber besteht, in welchen Fällen eine erhöhte Raumtemperatur einen Mangel des Mietobjekts darstellt, ob dieser einen Anspruch auf Mietzinsreduktion begründet und wie der Mangel behoben werden kann. </span></p></span><br><br>Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
  • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, die Grundlagen auf Gesetzes- und/oder Verordnungsstufe so anzupassen, dass übermässige Innenraumtemperaturen in Mietobjekten als Mängel im Sinne des Obligationenrechts klar geregelt werden.&nbsp;</p>
  • Hitzeschutz im Mietrecht. Klare Regeln für Mietzinsreduktionen
State
Stellungnahme zum Vorstoss liegt vor
Related Affairs
Drafts
  • Index
    0
    Texts
    • <p>Die steigenden Temperaturen infolge des Klimawandels wirken sich zunehmend auf den Wohnkomfort aus. Besonders in dicht bebauten Dorfkernen und Stadtzentren heizen sich Gebäude im Sommer stark auf. Ohne wirksame Beschattungssysteme oder Begrünungen kann der solare Energieeintrag in ein ungeschütztes Gebäude bis zu 800 W/m² betragen. Dies führt rasch zu Überhitzung, eingeschränkter Nutzbarkeit und gesundheitlichen Belastungen.</p><p>&nbsp;</p><p>Für Deutschland zeigte eine Studie des Instituts für Bauforschung (Hauser, 2023): Innenräume könnten bis 2045 bis zu sechsmal mehr Tage mit Temperaturen über 30 °C aufweisen, wenn keine präventiven Massnahmen getroffen werden. Zu hohe oder zu tiefe Temperaturen gelten mietrechtlich grundsätzlich als Mangel. Doch während bei Nutzungseinschränkung durch Baulärm (OR Art. 259a) klare Vorgaben für Mietzinsreduktionen bestehen, fehlt eine entsprechende Regelung bei Hitzemängeln.</p><p>&nbsp;</p><p>Das Bundesgericht hat festgehalten, dass übermässig hohe Innenraumtemperaturen von +3-+5° grundsätzlich als Mangel gelten können. Allerdings beschränkt sich dies auf baulich verursachte Fälle, wie ungenügende Isolation oder fehlende Sonnenstoren. Es herrscht Klärungsbedarf, wie der Mangel je nach Alter, Standard und Mietpreis des Mietobjekts anzuerkennen ist.&nbsp;</p><p>&nbsp;</p><p>Die Folge der heutigen Situation ist eine unsichere Rechtslage für Mieterinnen und Mieter wie auch für Vermieterinnen und Vermieter. Mit einer Anpassung der gesetzlichen Grundlagen sollen übermässige Innenraumtemperaturen in Mietobjekten als Mängel im Sinne des Obligationenrechts klar geregelt werden. Dabei sind insbesondere einheitliche Kriterien zur Bemessung des Mangels (Temperaturschwellen, Dauer und Ausmass der Erhitzung), standardisierte Mietzinsreduktionen sowie Vorgaben für präventive bauliche Massnahmen&nbsp;(z. B. Sonnenschutz, Begrünungen) zu prüfen. Dadurch kann Rechtssicherheit für Mietende und Vermietende geschaffen werden und die notwendige Klimaanpassung im Mietrecht sichergestellt werden.</p>
    • <span><p><span>Weist eine Mietsache Mängel auf, die den vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigen, sind die Bestimmungen von Artikel 259a ff. Obligationenrecht (OR; SR 220) anwendbar. Die Mieterschaft kann insbesondere die Behebung des Mangels sowie eine angemessene Mietzinsreduktion verlangen. Die Mietzinsreduktion ist geschuldet ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat, bis zur Behebung des Mangels. Der Begriff des Mangels setzt den Vergleich zwischen dem tatsächlichen und dem vereinbarten Zustand der Mietsache voraus.</span></p><p><span>In Bezug auf die Raumtemperatur liegt der Normalwert gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts (4A_581/2016) für eine Wohnung bei 20 bis 21 Grad, beziehungsweise bei 19 bis 20 Grad bei einer Wohnung mit Minergie-Standard. Eine Abweichung von 3 bis 5 Grad stellt in der Regel einen Mangel dar, der eine Mietzinsreduktion rechtfertigt.</span></p><p><span>Ob ein Mangel vorliegt und in welchem Ausmass ein solcher einen Anspruch auf Mietzinsreduktion begründet, ist immer aufgrund des konkreten Sachverhalts des Einzelfalls zu beurteilen. Gleiches gilt für die Frage, ob und welche Massnahmen zur Behebung eines Mangels ergriffen werden müssen. Die diesbezügliche Beurteilung erfolgt meistens gestützt auf eine durch Baufachleute vorgenommene Einschätzung und bezieht sich jeweils auf das konkret zur Beurteilung stehende Mietobjekt. Dabei ist auch das Gebäudealter zu berücksichtigen. Bezüglich Wärmeisolation ist bei einem Altbau nicht derselbe Standard zu erwarten wie bei einem Neubau, was sich nicht zuletzt auch in Form eines tieferen Mietzinses äussern kann.</span></p><p><span>Hinzu kommt, dass gerade die angesprochene Situation in Ortszentren in vielen Fällen nicht nur durch den Zustand des jeweiligen Mietobjekts begründet ist, sondern von weiteren Faktoren abhängt, wie Grösse der Ortschaft, Bebauungsdichte, Durchlüftung, Vegetationsanteil oder Anteil der versiegelten Bodenfläche. Schliesslich ist, sofern ein verbesserter Hitzeschutz über entsprechende Bauregeln erfolgen sollte, darauf hinzuweisen, dass für solche Bestimmungen nicht der Bund zuständig ist. Dies aufgrund der durch Artikel 3 der Bundesverfassung statuierten generellen Gesetzgebungskompetenz der Kantone.</span></p><p><span>Vor diesem Hintergrund erscheint es weder notwendig noch realistisch, die Bestimmungen im OR oder auf Verordnungsstufe so anzupassen, dass Klarheit darüber besteht, in welchen Fällen eine erhöhte Raumtemperatur einen Mangel des Mietobjekts darstellt, ob dieser einen Anspruch auf Mietzinsreduktion begründet und wie der Mangel behoben werden kann. </span></p></span><br><br>Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
    • <p>Der Bundesrat wird beauftragt, die Grundlagen auf Gesetzes- und/oder Verordnungsstufe so anzupassen, dass übermässige Innenraumtemperaturen in Mietobjekten als Mängel im Sinne des Obligationenrechts klar geregelt werden.&nbsp;</p>
    • Hitzeschutz im Mietrecht. Klare Regeln für Mietzinsreduktionen

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