Sicherung der Geschäftsübergabe (Übertragung des Mietvertrags)

ShortId

25.4282

Id

20254282

Updated

21.11.2025 15:05

Language

Title

Sicherung der Geschäftsübergabe (Übertragung des Mietvertrags)

AdditionalIndexing

2846;15;1211

1

PriorityCouncil1

Nationalrat

Texts

Laut dem Monitoring, das vom Bundesamt für Wohnungswesen im Oktober 2020 durchgeführt wurde, gibt es 390.000 gewerbliche Mietverträge. Das entspricht mehr als der Hälfte der KMU.Die Fortführung des Betriebs und sein Vermögenswert hängen von der Aufrechterhaltung des Mietvertrags über die Räumlichkeiten ab. Die berufliche Vorsorge von KMU-Inhaberinnen und -Inhabern hängt darüber hinaus häufig wesentlich vom Verkauf des Geschäfts ab. Wenn die Geschäftsinhaberinnen und-inhaber die Räumlichkeiten mieten, können sie das Geschäft nur verkaufen, wenn der gewerbliche Mietvertrag übertragen werden kann.Nach dem Gesetz braucht es dazu die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters, die nur aus triftigen Gründen verweigert werden darf.In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass die Vermieterin oder der Vermieter die Zustimmung verweigert und den Mietvertrag kündigt, um die Räumlichkeiten zu einem höheren Preis an die Nachfolgerin, den Nachfolger oder eine Drittperson weiterzuvermieten. Nicht selten taucht eine kaufwillige Person bei der Hausverwaltung auf, um diese quasi zu veranlassen, den Mietvertrag zu kündigen, weil sie das Geschäft zu einem Schnäppchenpreis übernehmen will.Allein dadurch - und selbst wenn die Kündigung anfechtbar wäre - hat die Vermieterin oder der Vermieter ein Vetorecht. Wer geht schon das Risiko ein, einen Betrieb zu erwerben, dessen Mietvertrag gekündigt wird, mit der Ungewissheit eines laufenden, oft langwierigen und kostspieligen Gerichtsverfahrens? Welche Unternehmerin und welcher Unternehmer tätigen weiterhin die für die Werterhaltung ihres Unternehmens notwendigen Investitionen, wenn der Mietvertrag gekündigt wird?Geschäftsinhaberinnen und Geschäftsinhaber verlieren dadurch den Grossteil ihrer Altersvorsorge, ganz zu schweigen davon, dass dies zu Entlassungen führen kann.Es geht also darum, die wirtschaftlichen Interessen dieser Unternehmen vor der Gefahr einer Kündigung zu schützen.Lösungen könnten auf der Grundlage von Erfahrungen gefunden werden, z. B. durch die Festlegung eines Zeitraums, in dem eine Kündigung nur aus wichtigen Gründen erfolgen darf, damit die Übergabeverhandlungen erfolgreich abgeschlossen werden können. Ein weiterer Lösungsansatz für solche Fälle wäre, Schadenersatzforderungen der mietenden Geschäftsinhaberin oder des mietenden Geschäftsinhabers gegenüber dem Vermieter zu erleichtern.
Die Motion bezieht sich nicht nur auf Fragen des Mietrechts, sondern auch auf Fragen des Gesellschaftsrechts, des Steuerrechts und der Altersvorsorge. Wie in der Motion dargelegt wird, können sich bei Investitionen der Mieterschaft in die Räumlichkeiten und bei einer geplanten Übertragung des Mietvertrags für Geschäftsräume komplexe Fragen ergeben, wenn die Altersvorsorge Teil des Unternehmens ist. Für solche Situationen hat der Gesetzgeber in Artikel 263 des Obligationenrechts (OR; SR 220) Massnahmen vorgesehen. Artikel 263 Absatz 1 OR sieht vor, dass die Mieterschaft von Geschäftsräumen mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterschaft das Mietverhältnis auf einen Dritten übertragen kann. In der Botschaft ging der Bundesrat davon aus, dass die Mieterschaft ein Interesse haben kann, der Vermieterschaft eine neue Mieterin oder einen neuen Mieter zu vermitteln, wenn noch Werte übertragen werden sollen, welche die bisherige Mieterschaft selbst an der Mietsache geschaffen hat (Botschaft vom 27. März 1985, Bundesblatt 1985 I 1389, 1443). Gemäss Artikel 263 Absatz 2 OR kann die Vermieterschaft die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern, beispielsweise wenn der Dritte nicht dieselbe Zahlungsfähigkeit aufweist. Wenn die Zustimmung unberechtigt verweigert wird, kann die Mieterschaft ihre Rechte aus Artikel 263 OR vor den gerichtlichen Behörden geltend machen.  Die geltenden Regelungen zur Übertragung der Miete auf Dritte können nach wie vor gemäss dem vom Gesetzgeber ursprünglich verfolgten Ziel angewendet werden. Die in der Motion beschriebenen Probleme gaben just den Anstoss zur Schaffung dieses Rechts. Eine gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossende Kündigung kann angefochten werden (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Rechtsprechung hat sich vertieft mit den Kündigungen auseinandergesetzt und differenzierte Kriterien entwickelt. Abhängig von den konkreten Umständen des Einzelfalls kann es sich für die Mieterschaft als sinnvoll erweisen, die Kündigung anzufechten.   Die beschriebenen Sachverhalte können durch die vollständige Ausschöpfung des geltenden Rechts und mit der Unterstützung der Interessensverbände der Mieterschaft, der Vermieterschaft oder des Geschäftsbereichs bewältigt werden. Aufgrund der Zusammenhänge mit anderen Rechtsbereichen und wirtschaftlichen Faktoren kann die Problematik nicht mit einer Änderung von Artikel 263 OR oder einer Bestimmung zur Stärkung des Kündigungsschutzes gelöst werden. Die betroffenen Personen müssen auch für die Notwendigkeit sensibilisiert werden, andere Lösungen für die Altersvorsorge zu finden. Deren Verknüpfung mit der Geschäftstätigkeit kann nicht erst im Fall der geplanten Übertragung der Miete, sondern bereits zu einem früheren Zeitpunkt negative Auswirkungen haben.  Der Bundesrat teilt die Auffassung des Motionärs, dass die Altersvorsorge geschützt werden muss. Dies soll jedoch nicht über eine Revision des Mietrechts erfolgen. Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
Der Bundesrat wird beauftragt, die Situation der gewerblichen Mieterinnen und Mieter bei der Übertragung von Mietverhältnissen im Zusammenhang mit Geschäftsübergaben zu beurteilen. Zudem soll er Massnahmen ergreifen, die geeignet sind, die Weiterführung des Betriebs oder zumindest die Erhaltung des Vermögenswertes für die Eigentümerinnen und Eigentümer zu gewährleisten, nötigenfalls durch eine Änderung von Artikel 263 des Obligationenrechts (OR) oder einer anderen gesetzlichen Bestimmung.
Sicherung der Geschäftsübergabe (Übertragung des Mietvertrags)

State

Stellungnahme zum Vorstoss liegt vor

Related Affairs

Drafts

Index

0

Texts
- Laut dem Monitoring, das vom Bundesamt für Wohnungswesen im Oktober 2020 durchgeführt wurde, gibt es 390.000 gewerbliche Mietverträge. Das entspricht mehr als der Hälfte der KMU.Die Fortführung des Betriebs und sein Vermögenswert hängen von der Aufrechterhaltung des Mietvertrags über die Räumlichkeiten ab. Die berufliche Vorsorge von KMU-Inhaberinnen und -Inhabern hängt darüber hinaus häufig wesentlich vom Verkauf des Geschäfts ab. Wenn die Geschäftsinhaberinnen und-inhaber die Räumlichkeiten mieten, können sie das Geschäft nur verkaufen, wenn der gewerbliche Mietvertrag übertragen werden kann.Nach dem Gesetz braucht es dazu die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters, die nur aus triftigen Gründen verweigert werden darf.In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass die Vermieterin oder der Vermieter die Zustimmung verweigert und den Mietvertrag kündigt, um die Räumlichkeiten zu einem höheren Preis an die Nachfolgerin, den Nachfolger oder eine Drittperson weiterzuvermieten. Nicht selten taucht eine kaufwillige Person bei der Hausverwaltung auf, um diese quasi zu veranlassen, den Mietvertrag zu kündigen, weil sie das Geschäft zu einem Schnäppchenpreis übernehmen will.Allein dadurch - und selbst wenn die Kündigung anfechtbar wäre - hat die Vermieterin oder der Vermieter ein Vetorecht. Wer geht schon das Risiko ein, einen Betrieb zu erwerben, dessen Mietvertrag gekündigt wird, mit der Ungewissheit eines laufenden, oft langwierigen und kostspieligen Gerichtsverfahrens? Welche Unternehmerin und welcher Unternehmer tätigen weiterhin die für die Werterhaltung ihres Unternehmens notwendigen Investitionen, wenn der Mietvertrag gekündigt wird?Geschäftsinhaberinnen und Geschäftsinhaber verlieren dadurch den Grossteil ihrer Altersvorsorge, ganz zu schweigen davon, dass dies zu Entlassungen führen kann.Es geht also darum, die wirtschaftlichen Interessen dieser Unternehmen vor der Gefahr einer Kündigung zu schützen.Lösungen könnten auf der Grundlage von Erfahrungen gefunden werden, z. B. durch die Festlegung eines Zeitraums, in dem eine Kündigung nur aus wichtigen Gründen erfolgen darf, damit die Übergabeverhandlungen erfolgreich abgeschlossen werden können. Ein weiterer Lösungsansatz für solche Fälle wäre, Schadenersatzforderungen der mietenden Geschäftsinhaberin oder des mietenden Geschäftsinhabers gegenüber dem Vermieter zu erleichtern.
- Die Motion bezieht sich nicht nur auf Fragen des Mietrechts, sondern auch auf Fragen des Gesellschaftsrechts, des Steuerrechts und der Altersvorsorge. Wie in der Motion dargelegt wird, können sich bei Investitionen der Mieterschaft in die Räumlichkeiten und bei einer geplanten Übertragung des Mietvertrags für Geschäftsräume komplexe Fragen ergeben, wenn die Altersvorsorge Teil des Unternehmens ist. Für solche Situationen hat der Gesetzgeber in Artikel 263 des Obligationenrechts (OR; SR 220) Massnahmen vorgesehen. Artikel 263 Absatz 1 OR sieht vor, dass die Mieterschaft von Geschäftsräumen mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterschaft das Mietverhältnis auf einen Dritten übertragen kann. In der Botschaft ging der Bundesrat davon aus, dass die Mieterschaft ein Interesse haben kann, der Vermieterschaft eine neue Mieterin oder einen neuen Mieter zu vermitteln, wenn noch Werte übertragen werden sollen, welche die bisherige Mieterschaft selbst an der Mietsache geschaffen hat (Botschaft vom 27. März 1985, Bundesblatt 1985 I 1389, 1443). Gemäss Artikel 263 Absatz 2 OR kann die Vermieterschaft die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern, beispielsweise wenn der Dritte nicht dieselbe Zahlungsfähigkeit aufweist. Wenn die Zustimmung unberechtigt verweigert wird, kann die Mieterschaft ihre Rechte aus Artikel 263 OR vor den gerichtlichen Behörden geltend machen.  Die geltenden Regelungen zur Übertragung der Miete auf Dritte können nach wie vor gemäss dem vom Gesetzgeber ursprünglich verfolgten Ziel angewendet werden. Die in der Motion beschriebenen Probleme gaben just den Anstoss zur Schaffung dieses Rechts. Eine gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossende Kündigung kann angefochten werden (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Rechtsprechung hat sich vertieft mit den Kündigungen auseinandergesetzt und differenzierte Kriterien entwickelt. Abhängig von den konkreten Umständen des Einzelfalls kann es sich für die Mieterschaft als sinnvoll erweisen, die Kündigung anzufechten.   Die beschriebenen Sachverhalte können durch die vollständige Ausschöpfung des geltenden Rechts und mit der Unterstützung der Interessensverbände der Mieterschaft, der Vermieterschaft oder des Geschäftsbereichs bewältigt werden. Aufgrund der Zusammenhänge mit anderen Rechtsbereichen und wirtschaftlichen Faktoren kann die Problematik nicht mit einer Änderung von Artikel 263 OR oder einer Bestimmung zur Stärkung des Kündigungsschutzes gelöst werden. Die betroffenen Personen müssen auch für die Notwendigkeit sensibilisiert werden, andere Lösungen für die Altersvorsorge zu finden. Deren Verknüpfung mit der Geschäftstätigkeit kann nicht erst im Fall der geplanten Übertragung der Miete, sondern bereits zu einem früheren Zeitpunkt negative Auswirkungen haben.  Der Bundesrat teilt die Auffassung des Motionärs, dass die Altersvorsorge geschützt werden muss. Dies soll jedoch nicht über eine Revision des Mietrechts erfolgen. Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
- Der Bundesrat wird beauftragt, die Situation der gewerblichen Mieterinnen und Mieter bei der Übertragung von Mietverhältnissen im Zusammenhang mit Geschäftsübergaben zu beurteilen. Zudem soll er Massnahmen ergreifen, die geeignet sind, die Weiterführung des Betriebs oder zumindest die Erhaltung des Vermögenswertes für die Eigentümerinnen und Eigentümer zu gewährleisten, nötigenfalls durch eine Änderung von Artikel 263 des Obligationenrechts (OR) oder einer anderen gesetzlichen Bestimmung.
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