Wuchermieten stoppen!

ShortId

25.4721

Id

20254721

Updated

12.02.2026 07:29

Language

Title

Wuchermieten stoppen!

AdditionalIndexing

2846;15

1

PriorityCouncil1

Ständerat

Texts

In den meisten Regionen des Landes sind die Mietpreise entgegen den gesetzlichen Vorgaben in den letzten Jahren explodiert. Gegenüber den aktuell gültigen gesetzlichen Vorgaben, die eine Kostenmiete und eine beschränkte Rendite von 2 % über dem Referenzzinssatz bezogen auf das Eigenkapital vorsehen (zurzeit 3,25 %), sind die Mieten um mindestens 34 % zu hoch. Mietende zahlen demnach unter Berücksichtigungen der wertvermehrenden Investitionen über 10 Milliarden Franken zu viel an Mieten pro Jahr, das sind 370 Franken pro Monat. Das ist volkswirtschaftlich schädlich und gewerbefeindlich, fehlt doch dieses Geld, immerhin 1,3% unseres BIP, dem Konsum und dem Sparen.  Unsere Verfassung, das Mietrecht sowie das Bundesgericht in Jahrzehnte langer Praxis unterbindet explizit eine Preisbildung nach Angebot und Nachfrage, im Bewusstsein, dass es sich im Wohnungsmarkt um einen Anbieter- respektive Preissetzermarkt handelt. So zeigt sich, dass die Mieten eher höher liegen, wenn die Leerstandsquote hoch ist, was völlig kontraintuitiv ist: Man würde niedrigere Preise erwarten, wenn es mehr Leerstand gibt. Daraus lässt sich schliessen, dass es offensichtlich keinen Ausgleich von Preis und Menge durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage gibt, wie man ihn auf einem klassischen Güter-Markt erwarten würde. Oder anders ausgedrückt: das ist der empirische Beweis, dass es sich tatsächlich um einen ökonomisch verpönten Anbietermarkt handelt. Im Jahr 2020 hatten wir die zweithöchste Leerstandsquote aller Zeiten; durch eine rege Bautätigkeit wegen tiefer Zinsen wurde sie zwischen 2008 und 2020 verdoppelt; trotzdem sind die Mieten massiv gestiegen, obwohl sie wegen der historisch tiefen Zinsen (mit beinahe acht Jahre langer Periode mit Negativ-Zinsen) stark hätten sinken müssen. Das bedeutet: Die missbräuchlichen Wuchermieten sind Resultat der fehlenden Durchsetzung des an und für sich klugen Mietrechts.  De facto wurde also eine Anbietermarktmiete eingeführt, ohne je einen Buchstaben des Gesetzes zu ändern. Aber auch die Immobilienwirtschaft hat sich an die Gesetze zu halten. Das geltende Mietrecht gilt es darum dem Motionstext entsprechend durchzusetzen.
Der Bundesrat ist sich bewusst, dass die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und die tiefe Leerwohnungsziffer von derzeit 1,00 Prozent Auswirkungen auf die Preisbildung haben kann. Es trifft weiter zu, dass die Mietzinsen auch in Phasen mit höherer Leerwohnungsziffer angestiegen sind. Gemäss dem vom Bundesamt für Statistik im Rahmen der Erhebung des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) errechneten Mietpreisindex sind die Mietzinsen in der Schweiz zwischen 2000 und 2023 um gut 33 Prozent angestiegen. Gleichzeitig sind die Nominallöhne um rund 28 Prozent gestiegen. Für die Mietzinsentwicklung ist jedoch nicht nur der Referenzzinssatz, sondern das Zusammenwirken mehrerer Faktoren massgeblich, darunter namentlich Kostensteigerungen bei Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien oder Unterhalt sowie die Baukostenteuerung und die Immobilienpreisentwicklung.Artikel 109 Absatz 1 der Bundesverfassung verpflichtet den Bund zum Erlass von Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen. Die Artikel 269 ff. Obligationenrecht (OR; SR 220) dienen der Umsetzung dieses Auftrags: Mietzinse sind missbräuchlich, wenn ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Gemäss Artikel 270 OR kann der Anfangsmietzins unter bestimmten Voraussetzungen innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten werden. Schliesslich können die Kantone im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären. Diese Formularpflicht gilt derzeit in neun Kantonen (ZH, ZG, LU, BS, BE, GE, FR sowie partiell in NE und VD).Durch die Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses wird sichergestellt, dass beim Abschluss eines neuen Mietvertrags sowohl der bisherige Mietzins und die bisherige Nebenkostenbelastung als auch der neue Mietzins und die neue Nebenkostenbelastung bekanntgegeben werden. Gleiches gilt für die bisher massgeblichen Stände des Referenzzinssatzes und des LIK. Eine Mietzinserhöhung muss zudem klar begründet werden; auch die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung sowie die zuständige Schlichtungsbehörde sind im Formular anzugeben. Damit verfügt die Mietpartei über die relevanten Informationen für eine Überprüfung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses. Das Bundesamt für Wohnungswesen informiert im Rahmen seines gesetzlichen Auftrags und der vierteljährlichen Bekanntgabe des Referenzzinssatzes die Öffentlichkeit regelmässig über die Mietzinsanpassungsmöglichkeiten und die Rechte der Vertragsparteien, dies unabhängig davon, ob sich der Referenzzinssatz verändert hat. Die Mietvertragsparteien werden so regelmässig auf ein allfälliges Anpassungspotenzial aufmerksam gemacht. Zudem werden auf der Webseite des Bundes <a href="http://www.ch.ch">www.ch.ch</a> Informationen zum Vorgehen bei einem Anspruch auf Mietzinsreduktion zur Verfügung gestellt. Weiter sind aufgrund von Artikel 21 Absatz 2 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) die Schlichtungsbehörden verpflichtet, Mieter und Vermieter ausserhalb eines Anfechtungsverfahrens zu beraten; sie haben Mietern und Vermietern behilflich zu sein, sich selbst ein Urteil darüber zu bilden, ob ein Mietzins missbräuchlich ist. Schliesslich sieht die Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) für Streitigkeiten aus Miete und Pacht ein unentgeltliches Schlichtungsverfahren vor. Wie der Bundesrat in seiner Antwort auf die Interpellation <a href="https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20253573">25.4272 </a>erklärt hat, erachtet er diese Informationen und Instrumente als genügend.Weiter ist zu beachten, dass es sich bei einem Mietvertrag trotz der zwingenden Mieterschutzbestimmungen gemäss OR um ein zivilrechtliches Verhältnis handelt und dass sich das Verfahren bei Streitigkeiten nach der ZPO richtet. Bei den zur Begründung der Motion aufgeführten Revisionspflichten in den Bereichen AHV, Mehrwertsteuer und Gewinnsteuer handelt es sich dagegen um öffentlich-rechtliche Instrumente, die durch die zuständigen Verwaltungsorgane im Rahmen ihrer hoheitlichen Aufgaben angewendet werden. Im Unterschied zum geförderten Wohnungsbau, bei dem die ausgerichteten Finanzhilfen eine behördliche Mietzinskontrolle rechtfertigen können, erachtet es der Bundesrat als sachfremd und nicht angemessen, im Bereich des Zivilrechts eine generelle staatliche Mietzinsüberprüfung einzuführen. Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
Das Mietrecht ist so anzupassen, dass die Mietzinse im Sinne einer periodischen Revisionspflicht (wie bei der AHV, Mehrwertsteuer und Gewinnsteuer) automatisch und periodisch überprüft werden.
Wuchermieten stoppen!

State

Stellungnahme zum Vorstoss liegt vor

Related Affairs

Drafts

Index

0

Texts
- In den meisten Regionen des Landes sind die Mietpreise entgegen den gesetzlichen Vorgaben in den letzten Jahren explodiert. Gegenüber den aktuell gültigen gesetzlichen Vorgaben, die eine Kostenmiete und eine beschränkte Rendite von 2 % über dem Referenzzinssatz bezogen auf das Eigenkapital vorsehen (zurzeit 3,25 %), sind die Mieten um mindestens 34 % zu hoch. Mietende zahlen demnach unter Berücksichtigungen der wertvermehrenden Investitionen über 10 Milliarden Franken zu viel an Mieten pro Jahr, das sind 370 Franken pro Monat. Das ist volkswirtschaftlich schädlich und gewerbefeindlich, fehlt doch dieses Geld, immerhin 1,3% unseres BIP, dem Konsum und dem Sparen.  Unsere Verfassung, das Mietrecht sowie das Bundesgericht in Jahrzehnte langer Praxis unterbindet explizit eine Preisbildung nach Angebot und Nachfrage, im Bewusstsein, dass es sich im Wohnungsmarkt um einen Anbieter- respektive Preissetzermarkt handelt. So zeigt sich, dass die Mieten eher höher liegen, wenn die Leerstandsquote hoch ist, was völlig kontraintuitiv ist: Man würde niedrigere Preise erwarten, wenn es mehr Leerstand gibt. Daraus lässt sich schliessen, dass es offensichtlich keinen Ausgleich von Preis und Menge durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage gibt, wie man ihn auf einem klassischen Güter-Markt erwarten würde. Oder anders ausgedrückt: das ist der empirische Beweis, dass es sich tatsächlich um einen ökonomisch verpönten Anbietermarkt handelt. Im Jahr 2020 hatten wir die zweithöchste Leerstandsquote aller Zeiten; durch eine rege Bautätigkeit wegen tiefer Zinsen wurde sie zwischen 2008 und 2020 verdoppelt; trotzdem sind die Mieten massiv gestiegen, obwohl sie wegen der historisch tiefen Zinsen (mit beinahe acht Jahre langer Periode mit Negativ-Zinsen) stark hätten sinken müssen. Das bedeutet: Die missbräuchlichen Wuchermieten sind Resultat der fehlenden Durchsetzung des an und für sich klugen Mietrechts.  De facto wurde also eine Anbietermarktmiete eingeführt, ohne je einen Buchstaben des Gesetzes zu ändern. Aber auch die Immobilienwirtschaft hat sich an die Gesetze zu halten. Das geltende Mietrecht gilt es darum dem Motionstext entsprechend durchzusetzen. 
- Der Bundesrat ist sich bewusst, dass die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und die tiefe Leerwohnungsziffer von derzeit 1,00 Prozent Auswirkungen auf die Preisbildung haben kann. Es trifft weiter zu, dass die Mietzinsen auch in Phasen mit höherer Leerwohnungsziffer angestiegen sind. Gemäss dem vom Bundesamt für Statistik im Rahmen der Erhebung des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) errechneten Mietpreisindex sind die Mietzinsen in der Schweiz zwischen 2000 und 2023 um gut 33 Prozent angestiegen. Gleichzeitig sind die Nominallöhne um rund 28 Prozent gestiegen. Für die Mietzinsentwicklung ist jedoch nicht nur der Referenzzinssatz, sondern das Zusammenwirken mehrerer Faktoren massgeblich, darunter namentlich Kostensteigerungen bei Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien oder Unterhalt sowie die Baukostenteuerung und die Immobilienpreisentwicklung.Artikel 109 Absatz 1 der Bundesverfassung verpflichtet den Bund zum Erlass von Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen. Die Artikel 269 ff. Obligationenrecht (OR; SR 220) dienen der Umsetzung dieses Auftrags: Mietzinse sind missbräuchlich, wenn ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Gemäss Artikel 270 OR kann der Anfangsmietzins unter bestimmten Voraussetzungen innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten werden. Schliesslich können die Kantone im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären. Diese Formularpflicht gilt derzeit in neun Kantonen (ZH, ZG, LU, BS, BE, GE, FR sowie partiell in NE und VD).Durch die Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses wird sichergestellt, dass beim Abschluss eines neuen Mietvertrags sowohl der bisherige Mietzins und die bisherige Nebenkostenbelastung als auch der neue Mietzins und die neue Nebenkostenbelastung bekanntgegeben werden. Gleiches gilt für die bisher massgeblichen Stände des Referenzzinssatzes und des LIK. Eine Mietzinserhöhung muss zudem klar begründet werden; auch die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung sowie die zuständige Schlichtungsbehörde sind im Formular anzugeben. Damit verfügt die Mietpartei über die relevanten Informationen für eine Überprüfung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses. Das Bundesamt für Wohnungswesen informiert im Rahmen seines gesetzlichen Auftrags und der vierteljährlichen Bekanntgabe des Referenzzinssatzes die Öffentlichkeit regelmässig über die Mietzinsanpassungsmöglichkeiten und die Rechte der Vertragsparteien, dies unabhängig davon, ob sich der Referenzzinssatz verändert hat. Die Mietvertragsparteien werden so regelmässig auf ein allfälliges Anpassungspotenzial aufmerksam gemacht. Zudem werden auf der Webseite des Bundes <a href="http://www.ch.ch">www.ch.ch</a> Informationen zum Vorgehen bei einem Anspruch auf Mietzinsreduktion zur Verfügung gestellt. Weiter sind aufgrund von Artikel 21 Absatz 2 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) die Schlichtungsbehörden verpflichtet, Mieter und Vermieter ausserhalb eines Anfechtungsverfahrens zu beraten; sie haben Mietern und Vermietern behilflich zu sein, sich selbst ein Urteil darüber zu bilden, ob ein Mietzins missbräuchlich ist. Schliesslich sieht die Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) für Streitigkeiten aus Miete und Pacht ein unentgeltliches Schlichtungsverfahren vor. Wie der Bundesrat in seiner Antwort auf die Interpellation <a href="https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20253573">25.4272 </a>erklärt hat, erachtet er diese Informationen und Instrumente als genügend.Weiter ist zu beachten, dass es sich bei einem Mietvertrag trotz der zwingenden Mieterschutzbestimmungen gemäss OR um ein zivilrechtliches Verhältnis handelt und dass sich das Verfahren bei Streitigkeiten nach der ZPO richtet. Bei den zur Begründung der Motion aufgeführten Revisionspflichten in den Bereichen AHV, Mehrwertsteuer und Gewinnsteuer handelt es sich dagegen um öffentlich-rechtliche Instrumente, die durch die zuständigen Verwaltungsorgane im Rahmen ihrer hoheitlichen Aufgaben angewendet werden. Im Unterschied zum geförderten Wohnungsbau, bei dem die ausgerichteten Finanzhilfen eine behördliche Mietzinskontrolle rechtfertigen können, erachtet es der Bundesrat als sachfremd und nicht angemessen, im Bereich des Zivilrechts eine generelle staatliche Mietzinsüberprüfung einzuführen. Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.
- Das Mietrecht ist so anzupassen, dass die Mietzinse im Sinne einer periodischen Revisionspflicht (wie bei der AHV, Mehrwertsteuer und Gewinnsteuer) automatisch und periodisch überprüft werden.
- Wuchermieten stoppen!

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