Missbräuchliche Untermiete vermeiden

Details

ID

20150455

Description

InitialSituation

Um in Zukunft Missbräuche bei der Untermiete und der Unterpacht zu verhindern, sollen im Mietrecht Bestimmungen aufgenommen werden, welche die Anforderungen der Untermiete und der Miete im Unterpachtverhältnis anpassen und ergänzen. Neu soll festgehalten werden, dass für die Zulässigkeit einer Untermiete resp. einer Miete im Unterpachtverhältnis die schriftliche Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters bzw. der Verpächterin oder des Verpächters erforderlich ist. Werden die Voraussetzungen nicht eingehalten, soll der Vermieterin oder dem Vermieter resp. der Verpächterin oder dem Verpächter neu ein ausserordentliches Kündigungsrecht zustehen. Diese Revision des Obligationenrechts wurde am 29. September 2023 von den Räten verabschiedet. Da das fakultative Referendum ergriffen wurde, wird die Vorlage am 24. November 2024 dem Volk zur Abstimmung unterbreitet.Die parlamentarische Initiative «Missbräuchliche Untermiete vermeiden» (<a href="https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20150455">15.455</a>) wurde am 18. Juni 2015 von Nationalrat Hans Egloff (V, ZH) eingereicht. Sie verlangt, dass zur Vermeidung missbräuchlicher Untermieten namentlich eine Regelung eingeführt wird, wonach Mieterinnen und Mieter bei der Vermieterin oder dem Vermieter ein schriftliches Untermietbegehren stellen müssen. In der Begründung weist der Initiant darauf hin, dass in den Städten günstige Altbauwohnungen vielfach zu Mietzinsen untervermietet werden, die den vom Hauptmieter zu bezahlenden Mietzins in beträchtlichem Umfang übersteigen. Um den unrechtmässigen Ertrag noch zu steigern, würden Mietobjekte zum Teil raumweise zu einem sehr hohen Entgelt an mehrere Untermieter weitervermietet. Mangels Information und mangels Anfrage um Zustimmung, wüssten die Vermieter nicht, wer ihr Objekt tatsächlich bewohne oder benutze. Der Initiant erläutert in der Begründung die gerichtliche Haltung. Die Gerichte würden der Vermieterin oder dem Vermieter das Recht gewähren, die Zustimmung zur Untermiete zu verweigern, wenn die Mieterin oder der Mieter nicht die Absicht hat, das gemietete Objekt später wieder selber zu nutzen. In der Praxis reiche die reine Behauptung der Mieterin oder des Mieters, sie bzw. er werde das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt wieder selber nutzen aus, um eine Umkehr der Beweislast herbeizuführen. Von der Vermieterin oder dem Vermieter werde dann verlangt nachzuweisen, dass die Mieterin oder der Mieter keine Absicht zur Rückkehr hat. Daraus zieht der Initiant die Schlussfolgerung, dass das geltende Recht nicht praktikabel ist und Umgehungen der gesetzgeberischen Absicht schützt. Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N) gab der parlamentarischen Initiative am 12. Mai 2016 mit 15 zu 10 Stimmen Folge. Diesem Beschuss erteilte die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates (RK-S) am 30. August 2016 mit 5 zu 4 Stimmen bei 1 Enthaltung keine Zustimmung. Der Nationalrat beschloss am 13. März 2017 mit 109 zu 77 Stimmen bei 2 Enthaltungen, der parlamentarischen Initiative Folge zu geben. Diesem Beschluss folgte die RK-S am 25. April 2017 mit 6 zu 3 Stimmen bei 1 Enthaltung. Damit wurde die RK-N beauftragt, innerhalb von zwei Jahren eine Vorlage auszuarbeiten.  Am 22. März 2019 verlängerte der Nationalrat die Behandlungsfrist des Geschäfts bis zur Frühjahrssession 2021, und am 19. März 2021 wurde die Frist um weitere zwei Jahre verlängert. Die RK-N verabschiedete ihre Vorlage am 18. August 2022. Diese sieht eine Revision der Artikel 262 (Untermiete) und 291 (Unterpacht) des Obligationenrechts (OR) vor.  Der heute geltende Artikel 262 Absatz 1 OR bestimmt, dass die Mieterin oder der Mieter die Sache mit der Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten kann. Formvorschriften für die Zustimmung bestehen nicht. Der Entwurf der RK-N ändert Artikel 262 Absatz 1 OR dahingehend, dass die Mieterin oder der Mieter künftig die Sache nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten darf. Sofern die Parteien nicht schriftlich etwas anderes vereinbart haben, soll zudem neu die Mieterin oder der Mieter bei der Vermieterin oder dem Vermieter schriftlich ein Untermietbegehren stellen müssen. Der angepasste Artikel 262 Absatz 2 OR hält diesen Grundsatz fest und regelt die Inhalte, welche das Begehren aufweisen muss. Es handelt sich hierbei um die Namen der Untermieterin oder des Untermieters (Bst. a) und die Vertragsbedingungen, insbesondere das Untermietobjekt, den Gebrauchszweck, den Untermietzins und die Vertragsdauer (Bst. b).  Nach Absatz 3 des angepassten Artikels hat die Mieterin oder der Mieter, falls sich die Angaben im Untermietbegehren während des Untermietverhältnisses ändern, die Vermieterin oder den Vermieter entsprechend zu informieren. Absatz 4 regelt die Verweigerungsgründe. In einem gewissen Umfang lehnen sich diese an die geltende Ordnung (bisheriger Absatz 2) an. Die Weigerung, die Bedingungen gemäss dem angepassten Absatz 2 sowie Absatz 3 und damit die notwendigen Inhalte des Untermietbegehrens bekanntzugeben, stellt einen ersten Verweigerungsgrund dar. Missbräuchliche Bedingungen der Untermiete im Vergleich zur Hauptmiete können die Vermieterin oder den Vermieter zur Verweigerung der Zustimmung berechtigen. Der dritte Verweigerungsgrund der wesentlichen Nachteile aus der Untermiete zulasten der Vermieterin oder des Vermieters entspricht dem geltenden Artikel 262 Absatz 2 Buchstabe c OR. Neu wird eine vorgesehene Untermietdauer von mehr als zwei Jahren als Grund für die Verweigerung der Zustimmung definiert.  Neu ist, dass die Aufzählung der Verweigerungsgründe nicht mehr abschliessend ist: Im Gegensatz zum geltenden Recht können noch weitere, im Gesetz nicht ausdrücklich genannte Gründe hinzutreten. Mit dem neuen Absatz 6 soll ein ausserordentlicher Kündigungsgrund für das Untermietverhältnis ausdrücklich im Gesetz verankert werden: Erfolgt die Untermiete ohne schriftliche Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters, hat die Mieterin oder der Mieter falsche Angaben gemacht oder die Vermieterin oder den Vermieter über Änderungen betreffend die Angaben des schriftlichen Untermietbegehrens nicht informiert, so kann die Vermieterin oder der Vermieter nach einer erfolglosen schriftlichen Mahnung mit einer Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen kündigen. Die Möglichkeit, einen Untervertrag abzuschliessen, ist auch im Pachtrecht vorgesehen. Da Artikel 291 OR in gewissen Punkten auf Artikel 262 OR abstellt, beantragte die RK-N, auch diese Vorschrift sinngemäss anzupassen und zu ergänzen.

Objectives

Number

Text

Resolutions

Date	Council	Text
12.05.2016	0	Folge geben (Erstrat)
12.05.2016	0	Folge geben (Erstrat)
30.08.2016	0	Keine Zustimmung
30.08.2016	0	Keine Zustimmung
13.03.2017	1	Folge gegeben
25.04.2017	0	Zustimmung
25.04.2017	0	Zustimmung
22.03.2019	1	Fristverlängerung
22.03.2019	1	Bis zur Frühjahrssession 2021.
19.03.2021	1	Fristverlängerung
19.03.2021	1	Bis zur Frühjahrssession 2023.

Number

Text

Obligationenrecht (Mietrecht: Untermiete)

Resolutions

Date	Council	Text
07.03.2023	1	Beschluss gemäss Entwurf
18.09.2023	2	Zustimmung
29.09.2023	2	Annahme in der Schlussabstimmung
29.09.2023	1	Annahme in der Schlussabstimmung

Proceedings

Die Vorlage wurde in der Frühjahrssession 2023 im Nationalrat behandelt.  Eine Kommissionsminderheit bestehend aus Mitgliedern der Sozialdemokratischen, der Grünen und der Grünliberalen Fraktion beantragte Nichteintreten. Sie sah keinen gesetzgeberischen Handlungsbedarf. Die heute geltenden Regeln würden bereits die Zustimmung der Vermieterschaft für eine Untermiete vorsehen, jedoch ohne übertriebenen Formalismus. Die beantragte Revision sei lediglich ein Versuch, den ohnehin schwachen Kündigungsschutz in der Schweiz weiter abzubauen. Wenn es ein Problem mit Plattformen wie Airbnb gebe, müsse man diese direkt regulieren, anstatt die Gesamtheit der Untermietverhältnisse zu attackieren. Für die beantragte Revision argumentierten Mitglieder der Fraktion der Schweizerischen Volkspartei, der FDP-Liberalen und der Mitte-Fraktion. Mit der Revision würde die Untervermietung gestärkt und die Vermieterinnen und Vermieter geschützt. Es sei normal, dass es bei Verstössen gegen Regelungen auch Sanktionen geben sollte. Zudem seien Mietverhältnisse grundsätzlich schriftlich zu regeln. Der Bundesrat hatte sich bereits in seiner Stellungnahme vom 19. Oktober 2022 gegen die Vorlage ausgesprochen und Nichteintreten beantragt. Er erachtete weitergehende Regelungen als nicht gerechtfertigt bzw. unverhältnismässig. Die vorgeschlagenen zusätzlichen Anforderungen würden den administrativen Aufwand sowohl für Vermieterinnen und Vermieter als auch für Mieterinnen und Mieter erhöhen. Zudem würden die Nutzung von Buchungsplattformen wie Airbnb sowie alternative Formen wie der Generalmietvertrag über eine ganze Liegenschaft und das «Wohnen gegen Hilfe» erschwert oder gar verunmöglicht.  Der Rat folgte der Kommissionsmehrheit und trat mit 110 gegen 82 Stimmen bei einer Enthaltung auf die Vorlage an. In der Detailberatung wurden zwei Minderheitsanträge zu Artikel 262 Absatz 4 gestellt.  Nach Ansicht der ersten Minderheit, die sich aus Mitgliedern der Sozialdemokratischen und der Grünen Fraktion zusammensetzte, sollte die Aufzählung der Verweigerungsgründe abschliessend bleiben. Auch sollte eine vorgesehene Untermietdauer von mehr als zwei Jahren nicht als Grund für die Verweigerung der Zustimmung definiert werden. Stattdessen sollte im Buchstabe d festgehalten werden, dass die Vermieterin oder der Vermieter die Zustimmung verweigern kann, wenn es im Falle einer Untermiete der gesamten Wohnung offensichtlich ist, dass die Mieterin oder der Mieter nicht mehr in die Wohnung zurückkehrt. Die zweite Minderheit bestehend aus Mitgliedern der Sozialdemokratischen, der Grünen und der Grünliberalen Fraktion sprach sich ebenfalls für eine abschliessende Aufzählung der Verweigerungsgründe aus, verlangte jedoch die ersatzlose Streichung des neuen Verweigerungsgrundes (Bst. d).  Beim sechsten Abschnitt ging einer rot-grünen Minderheit die Formulierung des ausserordentlichen Kündigungsgrundes zu weit, weshalb sie eine weniger einschneidende Formulierung vorschlug, indem sie die Tatbestände, welche eine ausserordentliche Kündigung auslösen können, anders formulieren wollte. Der Rat folgte in allen Punkten der Kommissionsmehrheit. Minderheitsanträge wurden auch zu Artikel 291 (Unterpacht) gestellt. Unter anderem erachtete eine Minderheit es nicht als sachgerecht, die Voraussetzungen der Untermiete auch auf Pachtverträge auszudehnen. Der Rat lehnte jedoch auch diese Minderheitsanträge ab und nahm schliesslich in der Gesamtabstimmung die Vorlage der RK-N mit 108 gegen 83 Stimmen bei einer Enthaltung unverändert an. Gegen die Vorlage stimmten die Mitglieder der Sozialdemokratischen, der Grünen und Mitglieder der Grünliberalen Fraktion.  Der Ständerat behandelte die Vorlage in der Herbstsession 2023. Auch in der kleinen Kammer beantragte eine Minderheit Nichteintreten. Sie argumentierte, die Revision entspreche keinem Bedürfnis und erschwere nur die Beziehungen zwischen den Mieterinnen und Mietern und den Vermieterinnen und Vermietern. Auch der Vertreter des Bundesrates wiederholte seine Bedenken. Der Rat folgte aber der Kommissionsmehrheit und trat mit 23 zu 10 Stimmen bei 3 Enthaltungen auf die Vorlage ein. Die Kommissionsmehrheit schlug in der Detailberatung für Absatz 4 von Artikel 262 eine Formulierung vor, die die Verweigerungsgründe abschliessend aufzählt. Sie wollte Rechtssicherheit schaffen und verhindern, dass die Bestimmung im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung in eine Richtung entwickelt wird, die nicht mehr dem Willen des Gesetzgebers entspricht. Der Rat folgte aber mit 18 zu 14 Stimmen bei 2 Enthaltungen dem Antrag der Kommissionsminderheit und stimmte der Formulierung des Nationalrates zu. Auch bei Artikel 291 wurde die von der Kommissionsmehrheit beantragte abschliessende Aufzählung der Verweigerungsgründe von der kleinen Kammer abgelehnt.  In der Gesamtabstimmung nahm der Rat die Vorlage schliesslich mit 25 zu 11 Stimmen an.  In der Schlussabstimmung stimmte der Nationalrat mit 108 zu 85 Stimmen bei 2 Enthaltungen und der Ständerat mit 32 zu 11 Stimmen der Vorlage zu. (Quellen: Kommissionsbericht, Medienmitteilung und Stellungnahme des Bundesrates, Amtliches Bulletin) Die Vorlage wurde in der Volksabstimmung vom 24. November 2024 mit 51,58% Nein-Stimmen abgelehnt.

Updated

09.04.2025 00:42

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